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解析澳洲商业租约

商业租约是生意的生命线,租约签得好,即便以后生意不好,租约本身还是值钱的;反之,租约签得不好,好的生意也会受影响。当您签署一份租约时,您是在签署一份法律合同。业主、租客所有的权利、义务都体现在租约里。因此,在签署租约前咨询律师,不失为一种明智之举。那么,在签约前应该注意哪些问题呢?要想转租约怎么办?...

商业租约是生意的生命线,租约签得好,即便以后生意不好,租约本身还是值钱的;反之,租约签得不好,好的生意也会受影响。当您签署一份租约时,您是在签署一份法律合同。业主、租客所有的权利、义务都体现在租约里。因此,在签署租约前咨询律师,不失为一种明智之举。

那么,在签约前应该注意哪些问题呢?要想转租约怎么办?想要卖掉生意租约怎么办?签租约前应该掌握哪些要点?我们提供下列建议,希望对在澳洲经商的朋友们有所帮助:


一.澳洲商业租约的法律依据

在NSW(新南威尔士州),签署零售租约主要依照“零售租约法案1994”(Retail Leases Act 1994)。此法案对1,000平方米以下的零售店铺的业主及租客责任、义务做出了严格规定。比如:业主必须在租约开始的七天内,向租客提供一份公开声明,告知租客有关此物业及租约的重要公开信息等。同理,租客也需要向业主提供一份公开声明。


二.什么是商业租约

商业租约是业主与商家之间规范双方权力与义务的一种法律合同。双方可以通过商谈来确定租约中的条款。一般来说,商业租约会包括下列内容:

  • 租约的起、止时间;
  • 租约中是否含有续约条款,以及如何行使续约权力;
  • 租金是多少,增加租金的方式及时间;
  • 除租金外,有关其它杂费是怎样规定的;
  • 是否需要交纳保证金;
  • 业主的责任与义务;
  • 租客的责任与义务;
  • 关于保险方面的要求;
  • 关于装修店面的要求;
  • 关于转租及卖生意的要求等。
.商业租约类别


A、零售租约

如果您的生意类别在“零售租约法案1994”表中,那么,此法案适用于您的情形。零售租约对于租约如何运作有较多的规定。有时虽然您的生意不在此表中,但如果生意位于购物中心内,仍然可能属于此法案的范畴。如果您不能确定,请咨询您的律师。


B、购物中心中的店铺

由于容易停车及客流量大,越来越多的商家选择把生意开在购物中心或商场内。虽然购物中心有很大的公共场地及停车场、维修队伍、保安、宣传活动、照明空调及管理公司,但其额外开支也较大,故有些商场租约会要求租客分担费用,一般以所租面积占商场总面积的比例计算。有些商场租约,要求将收入的若干百分点作为附加租金缴纳,这点应尽量争取删掉,不然便要定期审查生意账簿,会产生极大不便及争议。

另外,更应注意的是,购物中心和商场有营业时间上的要求和规定。与独立街铺相比,缺乏灵活性。两者各有利弊,建议您应该在签约前联系您的律师,听取专家建议,以避免不必要的麻烦。


四.怎样和业主/购物中心商谈租约

在正式签署租约前,应尽量做足功课,包括调查其它商家、销售、人流量等,做到心中有数。一般商家在刚刚开始一个生意的时候,往往需要投入大量的时间、精力以及资金来作装修和其它的establishment,而生意走上轨道也需要一段时间。所以,笔者认为这个时候,应该尽量争取一个3+3年的租约或者是5+5的租期。要不然,生意刚刚开始回本赚钱的时候,租约就到期了,还得换个地方重新开始。损失了装修成本不说,还会丢失好不容易积累起来的客户群。因此,五年的Option无论是对于生意的继续经营还是将来的转让,都是非常有利的。

零售租约期限应至少五年。如果您想签一个少于五年的零售租约,法律要求您向业主提供一份证明。这份证明只能由律师签署。商业租约中的Option Term可选择性租期这一条款,保障了租客续约的权力。一般情况下,租客需要在租约到期至少六个月前,给业主一个书面的续约要求通知(Written Notice)。业主不能无故拒绝续约。

在购物中心经营商店,租客有一个可以避免竞争的“利器”,就是在合约上要求“同一商场内,不可以再有同样经营范围的店家”等内容,以保证商场内自己“一家独秀”,没有竞争对手。比如:我们帮助一家中餐馆签了这个条款,并把菜单作为合约附件,所附菜单中有炸薯条。后来,某品牌快餐薯条店进驻商场,与中餐馆的经营范围有冲撞,业主构成违约,但此时业主已经与快餐薯条店签了租约,若解约则损失惨重。所以,业主只能做出让步,对中餐馆降低租金,才达成和解。


五.装修问题

一般情况下,租客通常要支付店铺装置、装修的一部分或者全部的费用。而且,租客可能要承担在租约终止时将店铺恢复原样的费用,除非他们有一份书面协议允许保留目前的状态。在装修期间,租客一定要确保付得起租金,或者与业主协商获得一段免租金期。

另外,购物中心通常对店铺装修有建筑标准规定。业主(或中介)必须提供他们的标准,这样,租客可计算一下是否有能力支付装修的费用。业主必须在租约开始之前,以书面形式告知租客这一信息。

有的商业中心分租商铺,除租金和管理费之外,在租约中还要求租客分摊地税、维修费、清洁费等。这种情况,租客应要求看房东的维修记录,了解租金以外的费用是多少。商业租约涉及的支出,并不仅仅是租金这么简单,还有很多费用。


六.涨租金是怎样计算的

有关租金上涨比例,何时涨的相关规定,都会在租约内体现。具体规定,比如:


  • 租金一般只能每12个月上涨一次;
  • 每一次租金改变,不可有两种计算方法,让一方有权选择其中一种(例如:不可在百分之五或者消费指数之间选择其中较高的一项);
  • 租约中,不可规定在使用某种计算方法时租金不能下降(例如:租约不可规定:‘根据当前租金市价计算租金改变,但前提是租金市价没有下降’)。
如果租约规定租金每年随通胀率(CPI)增长,但是业主没有通知租客租金上涨,业主可能仍然有权要求涨租金。根据租约合同,租客知道租金会随通胀率增长,并已签了租约同意支付租金增长。



七.转租或卖生意

俗称的“转租”,其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”。依法律规定,“转租”是指最初承租人的租赁关系不解除,而“承租权转让”是新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。在此两种形式下,需要确定业主的书面同意,转租的补偿费等问题。任何一个生意都有它的风险,一旦生意失败,继续履行租约已不现实,如果租约中有好的sub-lease或sub-let的条款允许租户转租给别人,显然从一定程度上可以帮助租户降低违约风险和法律责任。

当您想卖掉您的生意时,一般是连租约一起卖掉。所剩租约的期限可能会影响您卖生意的价格。您需要向业主提出书面要求,除非业主给您一个很好理由,否则业主是不得拒绝您的要求。但是,业主会根据新租客的商业经验、年龄、经济情况和声誉,做决定是否签约或续约。商业租约不是儿戏,一旦签署或违约,会对双方造成极大的法律和经济后果。 因此,我们希望您能够联系您的律师,为您争取最大利益。


八.生意不好,是否可以提前终止租约

由于租约是一份法律合同,一旦签署,租客在固定的租期内必须承担租金和其它义务, 也就是说,即便生意不好,租客也要负担整个租期内的所有费用,包括租金,除非业主同意提前结束租约,而不追究租客的责任。

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