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贴士:关于澳洲房屋贷款需要知道的几点问题

在澳洲,买卖房产的流程简单、透明公正,这归因于澳洲法律法规严谨,投资环境优秀且透明。继新州财长DominicPerrottet上周一宣布将在明年对印花税进行改革,澳洲财长JoshFrydenberg也要求银行放松贷款限制,投资置业出现新机遇。银行有希望放松贷款限制,但我们作为投资者还需要清楚地知道澳...

在澳洲,买卖房产的流程简单、透明公正,这归因于澳洲法律法规严谨,投资环境优秀且透明。继新州财长Dominic

Perrottet上周一宣布将在明年对印花税进行改革,澳洲财长Josh

Frydenberg也要求银行放松贷款限制,投资置业出现新机遇。银行有希望放松贷款限制,但我们作为投资者还需要清楚地知道澳洲房贷的一些相关事宜。

关于澳洲房贷需要知道的几点问题。


1. 选择浮动利率 (Variable Rate) 还是固定利率 (Fixed Rate)?

贷款时除了了解自己的贷款利率是多少,还要知道自己选择的是浮动利率还是固定利率。

固定利率是指在约定期限内,利率不随央行利率调整或市场利率变化而变化,如果选择了较低的固定利率能够帮助贷款者在一段时间内锁定他们的理想利率,同时可以清楚的知道每个月要支付的还款数额。但这里需要注意以下几点:

固定利率是有期限的,通常最多维持5年,当期限结束后,需要重新跟银行谈一个新的利率。跟银行签约时合同上的固定利率不一定是最后的贷款利率,实际贷款利率是以房屋交接

(Settlement) 那天贷款发放时的利率为准。提前还款受限制,而且不能享受利率下跌使还款金额下降的优惠。

浮动利率的优势就是较灵活,可提前还款而没有罚金,也可申请对冲账户抵消贷款,加快还款速度。对于今后几年现金流入比较充沛、存款结余较多的人比较适合;缺点则是利率不确定,一旦加息,就会增加还款金额。


2. 是选择只还利息 (Interest Only) 还是连本带息 (Principal + Interest)?

从税务角度上看,因为澳洲有负扣税

(Negative Gearing),当投资房的收益小于投资成本时,可以将亏损冲抵当年的收入,实现降低税赋的目的。因此对于投资房,税收较高的人群适合选择只还利息的方式。对于自住房,由于不是投资房贷款利息无法抵扣所得税,因此建议如果手头宽松适合选择连本带息的还款方式。


3. 建立对冲账户 (Offset Account) 有什么好处?

在投资者选择浮动利率后,可以选择设立两个账户,一个是贷款账户显示贷款的余额,另一个是对冲账户就是还款账户。对冲账户里的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用,好处主要有以下三点:

  • 最大程度上节省利息:因为对冲账户是按日计息,投资者可以把工资,租金等收入打到对冲账户,这样付进去的当天就开始抵消贷款利息。

  • 资金的最大自由化:对冲账户里面的资金能随时自由存取,如果有多余的资金可以随时存进去抵消利息,使你的资金分配更加自由。

  • 潜在的税务利益:澳大利亚税法规定:投资房贷款账户里的欠款所产生的利息(利息就是贷款利率)是可以用来抵扣税的。对于投资房,如果设有对冲账户,不但可以随时将资金取出使用,取出来的部分会从当天开始计算成利息用以抵扣所得税。


4. 贷款的数目是否影响利率?

银行一般会从两个方面决定贷款的利率,首先是贷款额度,通常在付完首付的基础上,贷款额度越高贷款利率相对就越低。再者是信用评级,银行对贷款人的信用评级越高贷款利率就越低。在此要注意商业贷款一般最多能贷到物业估价的70%,住宅贷款通常最多可以贷到房子估价的80%。如果要求贷更多比例需要额外一次性购买贷款保险。


5. 需要提供什么文件?

银行要求提供的材料不外乎是要了解贷款人的财务状况以保证银行的合法权益,主要是需要以下四方面的信息:

  • 身份证明:护照,澳洲或国内的驾照,澳洲签证类别

  • 银行存款单或银行的对帐单:证明有足够的金额付首付 (定期,活期都可以)

  • 个人资产和负债:如房产汽车等资产或其它贷款情况 (基本信息即可)

  • 收入证明:澳洲签证类别不同银行要求提供的海外收入材料也有所不同,建议先找我们专业会计师咨询后再提供相关材料,在这里先简单分为两个方面:申请人本身的工作收入,简单来说对于公司雇员(PAYG),银行通常要求提供一份雇主信 (Employment Letter) 和近三个月的工资单 (Payslips),对于自雇者(Self-Employed) 需要提供公司1到2年的报税记录。如果在澳洲有投资房,需要提供租金收入的相关材料。


6. 贷款审理需要多长时间?

完成整个贷款流程一般需要四到六周的时间,包括评估物业和审订合同所需时间。

因此建议您如果准备买房,首先让银行根据您的资信情况做一个“预审”(Pre-approve),告诉您可以贷出多少钱,多长时间内能贷出。

7. 贷款有哪些费用?

申请贷款会产生一系列的费用,目前各大银行一般会免除住房贷款的申请费用,但对于商业贷款的申请银行往往要征收一些费用,比如贷款申请费

(Establishment Fee),固定房贷管理费 (Ongoing Fees),欲购房产的评估费 (Valuation Fee),物业交接费(Settlement Fee) 等,所以申请商业贷款时要提前对这些费用有所了解。


8. 目前房贷利息太高怎么办?

如果您觉得目前的房贷利息不太理想,那么您可以考虑转贷款 (Refinance),也就是重新从别的金融机构贷款来还掉您原来的贷款,从而享受一个更好的利息。

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