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海外人士购买澳洲房产,有关FIRB的那些事儿

FIRB的本意是这样的,它们希望透过开放外国投资来增加澳洲国内的新房供应量,来改善供不应求的状况,让澳洲本地人有房子租有房子住。FIRB不希望开放外国投资二手房产,因为那只会造成二手房产的价格被炒高,让本地人买不起房子怪政府。

经常遇见客户问,那就是我是海外人士我可以购买澳洲的房产么,答案是肯定的,可以。但是需要申请一个FIRB文件。那FIRB又是什么呢,接下来我们就来说说FIRB的那些事儿吧~


FIRB外国投资审查委员会是做什么的


我发现华人客户对于FIRB这个词都已经不陌生,至少大家都知道FIRB指的是Foreign Investment Review Board外国投资审查委员会。

澳洲政府设立这个审查委员会主要的目的是为了保护澳洲的国家利益,澳洲政府一方面欢迎外国投资帮助澳大利亚的经济建设、所增加的就业机会、还有对于澳洲经济发展提供动能;一方面又要确保外国投资的热钱不会炒高房价让本地人买不起住房,或者在其他方面危害国家利益。 

FIRB对于农业、商业物业、生意等都有相关规范,确保超大型的收购都经过审查。但是本文的重点只讨论住宅物业。

FIRB的本意是这样的,它们希望透过开放外国投资来增加澳洲国内的新房供应量,来改善供不应求的状况,让澳洲本地人有房子租有房子住。FIRB不希望开放外国投资二手房产,因为那只会造成二手房产的价格被炒高,让本地人买不起房子怪政府。

其实很多澳洲人自己都搞不清楚FIRB的政策,去年底住在我家对门的一对澳洲老夫妇来跟我咨询想要出售他们的投资物业,他们就问我能不能替他们把他们的一栋联排别墅高价卖给中国投资者,我跟他们说没办法,政府规定外国人只能买新房,他们的物业已经落成四年了,只能卖给知道行情的本地人。

他们错愕的表情我记到现在,老太太脱口问道“为什么政府要这样做?不让我们赚钱?”我还要跟他们解释,这是要让澳洲本地人买得起房子呀!看得出来老太太很不满意。

但政策往往是两面刃,买的时候澳洲人不想要中国人来跟他们抢房,卖的时候倒是希望看到拍卖会场黑压压的一片中国买家抢着举牌!

澳洲政府每次对于外国人投资政策的改变我都注意到有个迹象,那就是媒体会先大肆报导一些华人抢购炒高澳洲房价的新闻,引导国内舆论,让民众们支持政府改革限制外国投资,然后政府再跳出来改变政策刷民望。

陆克文总理时期原本曾经放宽过FIRB政策,后来又要缩紧政策时,媒体就在拼命报导前段时间某某华人年轻女孩出门溜个狗的时间就买了一套几百万的豪宅,让澳洲不明就里的民众纷纷以为他们买不起房子是中国人害的,为政府改革拍拍手!后来要向外国人取消增值税减免的优惠时也是同样手法,再来就是要向外国人收 FIRB申请费时,每次都是政策推出前,媒体当先锋。

偏偏还有许多中国人自鸣得意,自己在微信新闻上大鸣大放什么“澳洲快被华人买下来了!”还有一位先生上电视被采访时高傲的表示没有中国人澳洲会完蛋!

网络上有许多图,都是澳洲被中国五星旗所覆盖,一堆中国人得意洋洋但是看在澳洲人眼里会是怎样?然后政府就可以高调的跳出来改革,提高民意支持度,还同时增加政府收入。反正外国人没投票权,不影响执政基础。


FIRB对于歪果仁的定义


有时候我们华人还是习惯在澳洲叫白人“老歪”,其实FIRB有帮我们解释清楚谁才是“老歪”!

  1. an individual not ordinarily resident in Australia; or一个不是平常在澳洲有居留权的个人什么叫做在澳洲有居留权?FIRB也有定义,就是除了澳洲公民以外,这个有居留权的人必须在过去十二个月里有居住在澳洲200天以上,而且也没有受到限制说只能够在澳洲再待多久。这就表示具有澳洲永居身分 PR的永久居民,只要住到澳洲200天以后就可以无限制的购买二手房产当投资了;

  2. a corporation in which anindividual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or aforeign government holds a substantial interest ; or 一个外国人或公司所占有可观利益的公司这就是说如果一家公司的股东里有外国人或外国公司占百分之二十以上股份,这家公司就算是外国公司;

  3. a corporation in which 2 or morepersons, each of whom is an individual not ordinarily resident in Australia, aforeign corporation or a foreign government, hold an aggregate substantialinterest ; or若是两个或以上的外国股东加起来有超过40%也一样算外国公司;

  4. the trustee of a trust in which an individual not ordinarily residentin Australia, a foreign corporation or a foreign government holds a substantialinterest ; or 

  5. the trustee of a trustin which 2 or more persons, each of whom is an individual not ordinarilyresident in Australia, a foreign corporation or a foreign government, hold anaggregate substantial interest; or家庭信托或单位信托也是一样,受托个体只要有一个外国人或外国个体拥有 20%以上的股份或一个以上的外国个人跟个体所拥有超过40%以上的股份的都算是外国人的信托;

  6. a foreign government;or 外国政府

  7. any other person, or any other person thatmeets the conditions, prescribed by the regulations.还有任何其他此法律限制的对象Note: In certain circumstances, an associate of a foreign person may betaken to be a foreign person even if the associate is not a foreign person (seeSubsection 54(7) of the Foreign Acquisitions and Takeovers Act 2015)。另外,这里说外国人的Associate (代理人、合伙人、代表)在某些状况下也可能会被视为是外国人,即使这位Associate本身并不是外国人。这也表示若是澳洲政府硬是要查,利用澳洲公民亲戚朋友人头投资澳洲的也可能被清算! 那么纽西兰人算什么?纽西兰的公民可以被当作是澳洲的永久居民PR看待,但是纽西兰的永久居民就还是外国人!以下的人士购买澳洲住宅物业都是没有受到限制的:

  • 澳洲公民 (即使平时都不住澳洲也算)

  • 纽西兰公民 (反正纽西兰就好像澳洲的一个省)

  • 澳洲永久居民 (纽西兰永久居民要受限制)

  • 外国人以联名共有(Joint Tenants)的方式与澳洲公民配偶、纽西兰公民配偶、澳洲永居配偶购买住宅物业也可以不受限制,但若是以联名公有(Tenants in common)方式购买就要受限。(下次可以深度聊一下这个话题) 外国人可以买什么样的住宅物业?先前说到澳洲政府其实还是欢迎外国投资投资部分的住宅务业的,外国人在以下情况购买住宅物业是免申请FIRB批准的:

  • 从开发商手里购买全新的住宅物业,而这个开发商已经取得了“new dwelling exemptioncertificate(新住宅免申请证书)”获批可将该项目中的住宅物业卖给海外人士;

  • Time share时间共享渡假房,而外国买家占比例不得超过一年四周;

  • 外国人是因为继承或法律判决而取得该住宅物业;

  • 从联邦政府、州政府、市政府或者是澳洲各级政府所完全持有的个体买到的住宅物业;

  • 从一个综合型的观光渡假村内购买的住宅物业。(例如:黄金海岸的神仙湾) 

所以基本上,住宅物业除了以上这些情形之外,外国人要嘛是不能买,要不然就是要申请。 


一般的情况下,外国人是不被允许购买二手的住宅物业(Established Dwelling)。什么叫做二手住宅务业呢?FIRB的解释是“不是新的住宅物业就叫做二手的”。

 

临时签证的居民是可以购买一间二手的住宅务业来做为在澳洲的住宅,但是必须要真正用来自住,不得有任何部分出租,所以也包括不能将空房间出租。在买二手房时也要确保交屋时租客已经搬走,不得有租客还住在里面。

而临时签证的居民若是不再把该物业当作是自己的自用住宅,例如离开澳洲了,就必须在三个月内卖出这间物业。临时签证的居民是要持有能够连续在澳洲居住12月以上的签证才能算是临时签证居民,什么十年多次入境的旅游签证是不算在内的。

外国人与临时居民都不可以购买二手物业做为投资物业或出租或当渡假别墅。外国公司一般情况下也不得购买二手物业,除非是这公司在澳洲真的有在经营可观的事业,可以购买二手房来当澳洲员工宿舍。

外国人可以向 FIRB申请购买全新的住宅务业用于投资,通常买新房是会被FIRB所无条件批准的。

全新住宅物业的定义是在住宅用地上兴建、正在兴建、将要新建的住宅,过去从来没有被人居住过,或者是这是一个开发商的开发项目,而过去从来没有住人超过12个月。

二手的物业被卖方重新装修或扩建翻新,并不会使它成为全新物业。 

将一间或数间老旧的住宅物业铲平然后盖一间全新的物业,也不会被 FIRB 看作是一间新房。因为这块地也曾经住过人,澳洲政府的外国投资政策是希望外资增加澳洲住房的供应量,敲掉一间房再盖一间房并没有增加;墨尔本的一些开发商敲掉数间房再盖一间豪宅也同样是没有增加住房供应量,所以本来就不行!这个规定是老早几年前就存在原本的法律里面的,只是有人想钻漏洞而已。 

如果能证明说您要买下的这个二手物业是已经残破到没法住人了,您买来敲掉重盖,等于是把一间没法住人的住宅物业,变成了一间可住人的住宅物业,那就是从无到有,增加了住房供应量。但是,FIRB在去年更改的说明就是说,因为能不能住人太难定义,现在就是不管多破烂也都不能拆掉重建就是了。这其实是符合原本的法律本意的!墨尔本那些开发商,我就不相信他们拆掉的那些二手老房子过去完全无法住人!

想买二手房来重新开发,就是必须要增加供房数量,而且必须在买下到开发这过程期间都不得出租,开发也必须在四年内完工。若要在现有房子旁边空地加盖一间新房,该新房也必须是跟现有房子差不多大小及价值,并可以单独出售的才行。买间老房子旁边加盖一间货柜屋或祖母屋是不算增加供房数量的! 

FIRB的网站上也写明了,外国人要买住宅用空地都需要申请,过去曾有住宅的空地不能算是空地。再度表明了FIRB的态度。


未来FIRB会怎么做?


说实在的,我有种感觉,每次澳洲广大人民抱怨说首次购屋者买不起房啦!要政府做点什么啦!澳洲政府都需要一只替罪羔羊,政府不敢大动作的打压房市,例如废除负扣税政策、取消增值税减免等等,所以只好让媒体引导大众认为房价高都中国人害的,然后再让FIRB出来表示它们有所作为。

 

澳洲政府是会持续需要外资来投资各大城市内层出不穷的摩天大楼楼花,因为这些开发商没有到海外去卖楼花就达不到预售目标,就没法贷款动工。开发商不动工就没有提供工作机会,不能降低失业率。所以怎么样也要确保工程要一直有。

 

我是很担心说不少现在往海外卖的一些楼花,每一间都高大上到极点,本地人都只能投以羡慕忌妒恨的眼光,因为没多少人买得起住得起。那么这些买了这些豪华高层公寓的外国人未来到底是要再卖给谁呢?外国人又不能买二手房?长期持有是没问题,若是还没持有到增值就必须脱手,这些外国投资者只能抛售,便宜本地买家。对于政府来说反正无论怎么样都稳赚不赔,印花税照收,钱进了澳洲就是促进澳洲经济。

 

所以我们看到楼花越盖越奢华,价格越推越高,一切以满足海外富豪喜欢高大上的心理。海外买家买起这些楼花好像买白菜似的,甚至一买好几间。我只能期望这些买家是打算把这些豪华公寓当作行宫会所,平时不出租,锁起来,办个十年多次入境旅游签,随时可以来渡假休闲。

 

其实海外买家炒高澳洲房价让本地澳洲人买不起房这种事根本是冤枉,多少新闻上的黑头发都是本地有身分的人,有钱的华人喜欢抢购的房子也不是一般澳洲人会去买的,不是在特定华人区就是高价位的。根本不影响首次购屋者。

 

未来澳洲政府应该要考虑开放百万级以上豪宅的外国人买卖,吸引更多外国富豪、土豪一起来澳洲跟我们做朋友。

另外,也可以学新加坡只限制外国人不能买带土地的二手住宅房产,但是公寓楼都可以自由让外国人买卖,这样有助于公寓楼市场的发展。反正最后供过于求了,开放移民就是了。 

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