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海外人士购买澳洲房产,有关FIRB的那些事儿(1)

FIRB的本意是这样的,它们希望透过开放外国投资来增加澳洲国内的新房供应量,来改善供不应求的状况,让澳洲本地人有房子租有房子住。FIRB不希望开放外国投资二手房产,因为那只会造成二手房产的价格被炒高,让本地人买不起房子怪政府。

经常遇见客户问,那就是我是海外人士我可以购买澳洲的房产么,答案是肯定的,可以。但是需要申请一个FIRB文件。那FIRB又是什么呢,接下来我们就来说说FIRB的那些事儿吧~


FIRB外国投资审查委员会是做什么的


我发现华人客户对于FIRB这个词都已经不陌生,至少大家都知道FIRB指的是Foreign Investment Review Board外国投资审查委员会。

澳洲政府设立这个审查委员会主要的目的是为了保护澳洲的国家利益,澳洲政府一方面欢迎外国投资帮助澳大利亚的经济建设、所增加的就业机会、还有对于澳洲经济发展提供动能;一方面又要确保外国投资的热钱不会炒高房价让本地人买不起住房,或者在其他方面危害国家利益。 

FIRB对于农业、商业物业、生意等都有相关规范,确保超大型的收购都经过审查。但是本文的重点只讨论住宅物业。

FIRB的本意是这样的,它们希望透过开放外国投资来增加澳洲国内的新房供应量,来改善供不应求的状况,让澳洲本地人有房子租有房子住。FIRB不希望开放外国投资二手房产,因为那只会造成二手房产的价格被炒高,让本地人买不起房子怪政府。

其实很多澳洲人自己都搞不清楚FIRB的政策,去年底住在我家对门的一对澳洲老夫妇来跟我咨询想要出售他们的投资物业,他们就问我能不能替他们把他们的一栋联排别墅高价卖给中国投资者,我跟他们说没办法,政府规定外国人只能买新房,他们的物业已经落成四年了,只能卖给知道行情的本地人。

他们错愕的表情我记到现在,老太太脱口问道“为什么政府要这样做?不让我们赚钱?”我还要跟他们解释,这是要让澳洲本地人买得起房子呀!看得出来老太太很不满意。

但政策往往是两面刃,买的时候澳洲人不想要中国人来跟他们抢房,卖的时候倒是希望看到拍卖会场黑压压的一片中国买家抢着举牌!

澳洲政府每次对于外国人投资政策的改变我都注意到有个迹象,那就是媒体会先大肆报导一些华人抢购炒高澳洲房价的新闻,引导国内舆论,让民众们支持政府改革限制外国投资,然后政府再跳出来改变政策刷民望。

陆克文总理时期原本曾经放宽过FIRB政策,后来又要缩紧政策时,媒体就在拼命报导前段时间某某华人年轻女孩出门溜个狗的时间就买了一套几百万的豪宅,让澳洲不明就里的民众纷纷以为他们买不起房子是中国人害的,为政府改革拍拍手!后来要向外国人取消增值税减免的优惠时也是同样手法,再来就是要向外国人收 FIRB申请费时,每次都是政策推出前,媒体当先锋。

偏偏还有许多中国人自鸣得意,自己在微信新闻上大鸣大放什么“澳洲快被华人买下来了!”还有一位先生上电视被采访时高傲的表示没有中国人澳洲会完蛋!

网络上有许多图,都是澳洲被中国五星旗所覆盖,一堆中国人得意洋洋但是看在澳洲人眼里会是怎样?然后政府就可以高调的跳出来改革,提高民意支持度,还同时增加政府收入。反正外国人没投票权,不影响执政基础。


FIRB对于歪果仁的定义


有时候我们华人还是习惯在澳洲叫白人“老歪”,其实FIRB有帮我们解释清楚谁才是“老歪”!

  1. an individual not ordinarily resident in Australia; or一个不是平常在澳洲有居留权的个人什么叫做在澳洲有居留权?FIRB也有定义,就是除了澳洲公民以外,这个有居留权的人必须在过去十二个月里有居住在澳洲200天以上,而且也没有受到限制说只能够在澳洲再待多久。这就表示具有澳洲永居身分 PR的永久居民,只要住到澳洲200天以后就可以无限制的购买二手房产当投资了;

  2. a corporation in which anindividual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or aforeign government holds a substantial interest ; or 一个外国人或公司所占有可观利益的公司这就是说如果一家公司的股东里有外国人或外国公司占百分之二十以上股份,这家公司就算是外国公司;

  3. a corporation in which 2 or morepersons, each of whom is an individual not ordinarily resident in Australia, aforeign corporation or a foreign government, hold an aggregate substantialinterest ; or若是两个或以上的外国股东加起来有超过40%也一样算外国公司;

  4. the trustee of a trust in which an individual not ordinarily residentin Australia, a foreign corporation or a foreign government holds a substantialinterest ; or 

  5. the trustee of a trustin which 2 or more persons, each of whom is an individual not ordinarilyresident in Australia, a foreign corporation or a foreign government, hold anaggregate substantial interest; or家庭信托或单位信托也是一样,受托个体只要有一个外国人或外国个体拥有 20%以上的股份或一个以上的外国个人跟个体所拥有超过40%以上的股份的都算是外国人的信托;

  6. a foreign government;or 外国政府

  7. any other person, or any other person thatmeets the conditions, prescribed by the regulations.还有任何其他此法律限制的对象Note: In certain circumstances, an associate of a foreign person may betaken to be a foreign person even if the associate is not a foreign person (seeSubsection 54(7) of the Foreign Acquisitions and Takeovers Act 2015)。另外,这里说外国人的Associate (代理人、合伙人、代表)在某些状况下也可能会被视为是外国人,即使这位Associate本身并不是外国人。这也表示若是澳洲政府硬是要查,利用澳洲公民亲戚朋友人头投资澳洲的也可能被清算! 那么纽西兰人算什么?纽西兰的公民可以被当作是澳洲的永久居民PR看待,但是纽西兰的永久居民就还是外国人!以下的人士购买澳洲住宅物业都是没有受到限制的:

  • 澳洲公民 (即使平时都不住澳洲也算)

  • 纽西兰公民 (反正纽西兰就好像澳洲的一个省)

  • 澳洲永久居民 (纽西兰永久居民要受限制)

  • 外国人以联名共有(Joint Tenants)的方式与澳洲公民配偶、纽西兰公民配偶、澳洲永居配偶购买住宅物业也可以不受限制,但若是以联名公有(Tenants in common)方式购买就要受限。(下次可以深度聊一下这个话题) 外国人可以买什么样的住宅物业?先前说到澳洲政府其实还是欢迎外国投资投资部分的住宅务业的,外国人在以下情况购买住宅物业是免申请FIRB批准的:

  • 从开发商手里购买全新的住宅物业,而这个开发商已经取得了“new dwelling exemptioncertificate(新住宅免申请证书)”获批可将该项目中的住宅物业卖给海外人士;

  • Time share时间共享渡假房,而外国买家占比例不得超过一年四周;

  • 外国人是因为继承或法律判决而取得该住宅物业;

  • 从联邦政府、州政府、市政府或者是澳洲各级政府所完全持有的个体买到的住宅物业;

  • 从一个综合型的观光渡假村内购买的住宅物业。(例如:黄金海岸的神仙湾) 

所以基本上,住宅物业除了以上这些情形之外,外国人要嘛是不能买,要不然就是要申请。 

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