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海外人士购买澳洲房产,有关FIRB的那些事儿(2)

 
[房产]     2017-12-26
经常遇见客户问,那就是我是海外人士我可以购买澳洲的房产么,答案是肯定的,可以。但是需要申请一个FIRB文件。那FIRB又是什么呢,接下来我们就来说说FIRB的那些事儿吧~FIRB外国投资审查委员会是做什么的
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一般的情况下,外国人是不被允许购买二手的住宅物业(Established Dwelling)。什么叫做二手住宅务业呢?FIRB的解释是“不是新的住宅物业就叫做二手的”。

 

临时签证的居民是可以购买一间二手的住宅务业来做为在澳洲的住宅,但是必须要真正用来自住,不得有任何部分出租,所以也包括不能将空房间出租。在买二手房时也要确保交屋时租客已经搬走,不得有租客还住在里面。

而临时签证的居民若是不再把该物业当作是自己的自用住宅,例如离开澳洲了,就必须在三个月内卖出这间物业。临时签证的居民是要持有能够连续在澳洲居住12月以上的签证才能算是临时签证居民,什么十年多次入境的旅游签证是不算在内的。

外国人与临时居民都不可以购买二手物业做为投资物业或出租或当渡假别墅。外国公司一般情况下也不得购买二手物业,除非是这公司在澳洲真的有在经营可观的事业,可以购买二手房来当澳洲员工宿舍。

外国人可以向 FIRB申请购买全新的住宅务业用于投资,通常买新房是会被FIRB所无条件批准的。

全新住宅物业的定义是在住宅用地上兴建、正在兴建、将要新建的住宅,过去从来没有被人居住过,或者是这是一个开发商的开发项目,而过去从来没有住人超过12个月。

二手的物业被卖方重新装修或扩建翻新,并不会使它成为全新物业。 

将一间或数间老旧的住宅物业铲平然后盖一间全新的物业,也不会被 FIRB 看作是一间新房。因为这块地也曾经住过人,澳洲政府的外国投资政策是希望外资增加澳洲住房的供应量,敲掉一间房再盖一间房并没有增加;墨尔本的一些开发商敲掉数间房再盖一间豪宅也同样是没有增加住房供应量,所以本来就不行!这个规定是老早几年前就存在原本的法律里面的,只是有人想钻漏洞而已。 

如果能证明说您要买下的这个二手物业是已经残破到没法住人了,您买来敲掉重盖,等于是把一间没法住人的住宅物业,变成了一间可住人的住宅物业,那就是从无到有,增加了住房供应量。但是,FIRB在去年更改的说明就是说,因为能不能住人太难定义,现在就是不管多破烂也都不能拆掉重建就是了。这其实是符合原本的法律本意的!墨尔本那些开发商,我就不相信他们拆掉的那些二手老房子过去完全无法住人!

想买二手房来重新开发,就是必须要增加供房数量,而且必须在买下到开发这过程期间都不得出租,开发也必须在四年内完工。若要在现有房子旁边空地加盖一间新房,该新房也必须是跟现有房子差不多大小及价值,并可以单独出售的才行。买间老房子旁边加盖一间货柜屋或祖母屋是不算增加供房数量的! 

FIRB的网站上也写明了,外国人要买住宅用空地都需要申请,过去曾有住宅的空地不能算是空地。再度表明了FIRB的态度。


未来FIRB会怎么做?

海外人士购买澳洲房产,有关FIRB的那些事儿


说实在的,我有种感觉,每次澳洲广大人民抱怨说首次购屋者买不起房啦!要政府做点什么啦!澳洲政府都需要一只替罪羔羊,政府不敢大动作的打压房市,例如废除负扣税政策、取消增值税减免等等,所以只好让媒体引导大众认为房价高都中国人害的,然后再让FIRB出来表示它们有所作为。

 

澳洲政府是会持续需要外资来投资各大城市内层出不穷的摩天大楼楼花,因为这些开发商没有到海外去卖楼花就达不到预售目标,就没法贷款动工。开发商不动工就没有提供工作机会,不能降低失业率。所以怎么样也要确保工程要一直有。

 

我是很担心说不少现在往海外卖的一些楼花,每一间都高大上到极点,本地人都只能投以羡慕忌妒恨的眼光,因为没多少人买得起住得起。那么这些买了这些豪华高层公寓的外国人未来到底是要再卖给谁呢?外国人又不能买二手房?长期持有是没问题,若是还没持有到增值就必须脱手,这些外国投资者只能抛售,便宜本地买家。对于政府来说反正无论怎么样都稳赚不赔,印花税照收,钱进了澳洲就是促进澳洲经济。

 

所以我们看到楼花越盖越奢华,价格越推越高,一切以满足海外富豪喜欢高大上的心理。海外买家买起这些楼花好像买白菜似的,甚至一买好几间。我只能期望这些买家是打算把这些豪华公寓当作行宫会所,平时不出租,锁起来,办个十年多次入境旅游签,随时可以来渡假休闲。

 

其实海外买家炒高澳洲房价让本地澳洲人买不起房这种事根本是冤枉,多少新闻上的黑头发都是本地有身分的人,有钱的华人喜欢抢购的房子也不是一般澳洲人会去买的,不是在特定华人区就是高价位的。根本不影响首次购屋者。

 

未来澳洲政府应该要考虑开放百万级以上豪宅的外国人买卖,吸引更多外国富豪、土豪一起来澳洲跟我们做朋友。

另外,也可以学新加坡只限制外国人不能买带土地的二手住宅房产,但是公寓楼都可以自由让外国人买卖,这样有助于公寓楼市场的发展。反正最后供过于求了,开放移民就是了。 

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