谈到影子银行，大家并不陌生。和中国一样，澳大利亚也存在“澳式影子银行”。至于规模有多大，影响有多广，目前尚不得而知；但是伴随澳大利亚审慎监管局（APRA）开始着手整顿当地的非银行借贷行为，答案或即将浮出水面。
影子银行这一概念最早由美国太平洋投资管理公司执行董事Paul McCulley于2007年美联储年度会议上提出，意指游离于监管体系之外，与传统的接受中央银行监管的商业银行系统相对应的金融机构。
和中国相似，在过去五年伴随房价的快速上涨，澳洲的影子银行呈野蛮发展趋势，复合增长率达到46%。
那么，在澳洲的影子银行具备哪些澳洲特色呢，它存在的根基是什么？整体而言，澳式银子银行基于以下四大因素而生。
首先，澳洲几乎所有的住房开发项目都是以“出售”为目的。
其次，澳大利亚房产投资享有负扣税制度。
第三，澳洲银行逐步撤出房产开发项目融资。
第四，澳洲移民快速增加，为“击鼓传花、庞氏骗局”提供支撑。
澳式银子银行——不以“出售”为目的的开发项目“都是耍流氓”？
首先，我们来谈一谈澳洲的房地产融资市场。我们知道，在中国，民间借贷等非银行借贷现象在一段时间内非常猖獗，并引发了多重问题。例如，在报纸上，我们看到XX平台倒闭，很多人一夜血本无归，多年积蓄付之东流。
在澳洲，我们很多开发商由于从银行贷不到钱，往往会寻求非银行借贷渠道。同时，大量开发商愿意支付超过20%甚至更高的利息。
为什么这些开发商愿意支付这么高的利息？
“原因在于，开发商可以通过期房销售，尤其是公寓开发项目迅速回笼资金，进而赚取巨额利润。有点像“空手套白狼”的意思。因此，即便短期融资成本很高，但是相比公寓出售的利润可以忽略不计。”
目前，澳洲住房开发项目单纯以“出售”为目的，缺乏“长期出租投资”的文化是推动上述现象出现的一个主要原因。
和美国不同，澳洲几乎所有的出租物业都是归个人持有，即开发商转手销售给个人投资者后出租。相反，美国大量住房开发项目则以“出租”为目的，开发资金来源于进行长期投资的机构投资者。
在美国，各大机构投资者之间对租户的竞争非常激烈。换言之，为了赢得市场，当地的建筑无论是在设计、建设质量、维护保养、物业服务方面均要远远超过澳洲。
在澳洲，由于开发商开发住房的目的是尽快出售，回笼资金。因此此类房屋往往是通过最低的建造成本、最快的建设周期、尽快销售给享有负扣税制度的个人和家庭。
澳式影子银行——银行撤出房产开发项目融资
在澳洲，追逐高收益率的高净值人群和家族办公室可以说是“影子银行”野蛮式发展的催化剂。
要知道，对于绝大多数富人而言，把钱存银行换取2-3%的利息根本就不划算。换言之，很多银行根本吸纳不到多少储户资金。
在这样的背景下，想要从银行拿到低成本贷款的开发商越来越少，通过非银行渠道融资的开发商越来越多。
澳式影子银行——负扣税
在澳大利亚，我们知道大量投资者之所以投资房子有一个很重要的因素，即负扣税。
所谓的负扣税是指将房产用于出租的投资者如果租金不足以弥补房贷利息等支出，则可以通过其他应税收入中抵扣相应的税款。
在这样的制度下，很多投资者根本就不关心自己的租金有多少。因为，亏损额越大，可抵扣的税额也越多。在许多情况下，负扣税已经成了投资的全部目的。
澳式影子银行——移民
我们知道庞氏骗局，即利用新投资人的钱来向老投资者支付利息和短期回报，以制造赚钱的假象进而骗取更多的投资。
从这个意义上而言，澳洲的很多开发项目就俨然成为了一场庞氏骗局。而在这场庞氏骗局中，移民成为了“待宰的羔羊”。
过去几年，澳大利亚移民数量大量上升，很多移民都涌向房价已“高高在上”的东部海岸城市，成为很多项目的“接盘侠”。尤其是公寓开发项目。
不过，澳洲媒体最新的报道显示，澳大利亚审慎监管局（APRA）开始着手整顿当地的非银行借贷行为，整个行业的芸芸众相或将很快浮出水面。
