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澳洲买房贷款常问问题(1)

在澳大利亚买房贷款,跟中国有很多不同,如果不知道的话而选择了不适合的贷款产品,每年可能要多交上千澳币的贷款利息。通常大家最常问的问题包括是否该只还利息不还本金,对冲账户有什么用,是否直接找银行贷款比找贷款中介能拿到更好的利率等问题。1、选择浮动利率(variablerate)还是固定利率(fixed...

在澳大利亚买房贷款,跟中国有很多不同,如果不知道的话而选择了不适合的贷款产品,每年可能要多交上千澳币的贷款利息。通常大家最常问的问题包括是否该只还利息不还本金,对冲账户有什么用,是否直接找银行贷款比找贷款中介能拿到更好的利率等问题。


1、选择浮动利率 (variable rate) 还是固定利率 (fixed rate)?

贷款时除了了解自己的贷款利率是多少,还要知道自己选择的是浮动利率还是固定利率?在此简单介绍下两种利率的区别,建议根据自身情况以及现行的利率方案咨询专业人士后再做选择。

固定利率是指在约定期限内,利率不随央行利率调整或市场利率变化而变化,如果选择了较低的固定利率能够帮助贷款者在一段时间内锁定他们的目标利率,同时可以知道每个月要支付的还款数额。但需要注意以下几点:

  • 固定利率是有期限的,通常最多维持5年,当期限结束后,需要重新签订一个新的利率;

  • 跟银行签约时合同上的固定利率不一定是最后的贷款利率,实际贷款利率是以房屋交付(settlement)那天贷款发放时的利率为准;

  • 提前还款受限制,可能要被罚款一定的金额。而且不能享受利率下跌的好处。

浮动利率的优势就是较灵活,可提前还款而没有罚金,也可申请对冲账户抵消贷款,加快还款速度。对于收入比较充沛、存款结余较多的人比较适合;缺点则是利率不确定,一旦加息,就会增加还款金额。


2、贷款两种还款方式,一种是只还利息(Interest only),一种是连本带息(principle +interest),究竟选哪种好呢?

从税务角度上看,因为澳洲有负扣税(Negative Gearing),当投资房的收益小于投资成本时,可以将亏损冲抵当年的收入,实现降低税赋的目的。因此对于投资房,税收较高的人群适合选择只还利息的方式。对于自住房,由于不是投资房贷款利息无法抵扣所得税,因此如果手头宽松适合选择连本带息的还款方式也可考虑。按照笔者的观点,最好都辨用只还利息的方法。


3、建立对冲账户(Offset Account)有什么好处?

在投资者选择浮动利率后,可以选择设立对冲账户。对冲账户里的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用,好处主要有以下三点:

  • 最大限度节省利息:对冲账户按日计息,投资者可以把工资,租金等收入放到对冲账户,付进去的钱当天就开始抵消贷款利息;

  • 资金进出自由:对冲账户里面的资金可以随时自由存取,如果有多余的资金可以随时存进去抵消利息,需要用钱时可以随时提取,通常银行在一定次数范围内是免费服务的;

  • 可能可以获取某些税务利益:澳大利亚税法规定:投资房贷款账户里的欠款所产生的利息(利息就是贷款利率)与收入的差额是可以用来抵扣税的。对于投资房,如果设有对冲账户,不但可以随时将资金取出使用,取出来的部分会从当天开始计算利息,作为负扣税的其中一个计算依据。

4、影响贷款的利率有哪些主要因素?

银行一般会从两个方面决定贷款的利率,首先是贷款额度,通常在首付的基础上,贷款额度越高贷款利率相对就越低。另外依据信用评级,银行对贷款人的信用评级越高贷款利率就越低。商业贷款一般最多只能贷到物业估价的70%,住宅贷款通常最多可以贷到房子估价的80%。如果要求贷更多比例需要额外购买贷款保险,目前保险费不菲,笔者不建议为了多贷而增加保险费支出。

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