当你无力成交房产时
澳洲王刚律师 澳法先锋号
受澳洲贷款政策的影响，很多人的贷款申请被拒，而不能成交房产，违反了与开发商签署的房产合同。本篇讲解买方在违约情况下所需要了解的相关法律常识。
成交通知书 Notice to Complete
当第一次买方没有按时成交，开发商发放成交通知书 Notice to Complete，要求买方在14天之内成交，否则买方违约，开发商可发放终止通知书.
终止通知书 Notice of Termination
当开发商给买方发放了终止通知书，Notice of Termination, 开发商可没收买方定金，结束合同，收回房产，并追诉买方违约的法律责任。当买方收到开发商的终止通知书, 就意味着合同结束，开发商有权开始法律行动。如果买方没有收到终止通知书, 意味着合同还没有结束，开发商还在等待买方去成交，买方也可以随时成交。
开发商计算损失的时间点
终止通知书的发放时间决定着以这个时间点开发商计算受损金额。
开发商计算损失的方法
以一个70万澳元的楼花为例，买方已交7万首付。如果买方违约后，开发商把该房产以63万元以上的价格卖出，开发商收回70万或更多。虽然买房违约，但没有给开发商造成损失，开发商则失去起诉的基础。即使开发商收回80万或更多，因为10%的首付是违约金，所以也不可能退回给买家。
如果最终开发商以50万元的价格卖给新买家，加上从旧买家得到的7万澳元，开发商总共得到57万澳元，则总共损失13万元。开发商可起诉买家因违约所造成的13万元的损失。
开发商必须按照市场价格来卖
如果开发商有意起诉买方，开发商必须按照市场价格去卖。当时的市场价格由当时的市场来决定，可做房产价格评估。而且，开发商必须做出合理的销售努力才能出售该房产，如做广告。如果开发商按照低于当时的市场价格来卖，开发商需要承担贱卖的差价。
主动承认违约或等待违约通知
那么当买方确实无力成交，是否要主动通知开发商成交不了的事实，把开发商计算受损金额的时间确定下来，还是等待开发商下终止通知书并以那个时间来计算受损金额，这由买方根据市场情况来定。
如果买方主动通知开发商成交不了的事实，承认违约，开发商需要立刻发终止通知书。之后，开发商需要及时把房产放到市场上去卖，以减少损失；同时开发商可以起诉买方违约所造成的损失，并限制于在发放终止通知书的时刻来计算损失。
如果买方等待开发商下终止通知书，而开发商迟迟不下终止通知书，说明开发商想把计算损失的时间点延后，并同时寻找新的买家。一旦找到合适的新买家，就会立刻发终止通知书，并在发终止通知书的时刻计算损失。
你的决定
如果你认为在违约时该房产的价格在合同的价格的90%以上且有上涨趋势，则需要立刻通知开发商违约事实，把责任推给开发商去及时销售出该房产以最大化地减少损失。
如果你认为在违约时该房产的价格在合同的价格的90%以下，且没有继续下降的趋势，你可考虑等待开发商来发放终止通知书， 用将来的一个时间点来计算开发商的损失。如果房价上涨，你的责任则被减少或消除。
结束
