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在澳洲投资学生公寓,陷阱还是馅饼

 
[经济地产]     2017-02-10
虽然大多数澳洲人要等到而立之年才开始考虑置业问题,不管是投资物业还是购买住宅,但总还是有一小部分人早早地就做好了发家致富奔小康的准备。假如你手上有一笔小钱,想在悉尼或者墨尔本的市中心附近投资房产,那么学生公寓是一个投资回报比非常高的选择。
在澳洲投资学生公寓,陷阱还是馅饼

虽然大多数澳洲人要等到而立之年才开始考虑置业问题,不管是投资物业还是购买住宅,但总还是有一小部分人早早地就做好了发家致富奔小康的准备。假如你手上有一笔小钱,想在悉尼或者墨尔本的市中心附近投资房产,那么学生公寓是一个投资回报比非常高的选择。

但是,投资学生租用公寓楼真的有那么稳健的收益吗?让我们在这篇文章中一探究竟。


墨尔本CBD的公寓

墨尔本大学就位于市中心附近,这里高楼林立,大部分都是小型公寓,而且学生租用的比例相当高。在此处购买一所公寓,需要20%的首付,绝大多数在这里买房置业的都是年轻人,他们想用自己手里为数不多的一点积蓄抢先进入物业市场,搭上快车之后慢慢起步,免得被日益水涨船高的房价大潮抛在身后。

Greg Hocking物业地产公司的Adrian Petruccelli说:“一般来说,这里的房子的出租回报率,在刨除各种保险和税费之后,约为5%到6%。这个水平事实上已经相当不错了,基本可以与按揭月供持平,所以你只要付清了首付,就意味着基本买下了这所物业。”

但Petruccelli也表示,这种物业的资本增值能力不强,除了能够付清贷款和每月的固定房租收入之外,不会带来额外的收益。如果一个首置买家能够尽快偿清贷款,那么这种投资物业就变成了固定收益的“小奶牛”,每个月给你提供一点额外的现金收入而已。


不增值的物业

Petruccelli提到的问题同样也是物业咨询专家Richard Wakelin的担忧,他就不建议人们用公寓作为第一个投资物业。他说:“市中心的公寓供应是无穷无尽的,而且缺乏同类物业的比较,所以经常无法卖出高价。一所好的投资物业每年应当增值7%到10%,但那种公寓可能在你购入10年之后再转手的时候,卖价还不如你买的时候高。”

“如果你自己都不打算住进去,那你最好也别买它。”Wakelin 这样说道,“ 那种物业不适合以住宅的形式进行投资。相反,你可以多看看市中心之外的老式一卧室或两卧室公寓,那种房子的增值能力有时比你想象的更强,可以作为以小换大的敲门砖。”


案例:用房租养老

Brendan今年54 岁,他有非常成功的本地住宅和商业物业投资经验,最近,他在墨尔本始终的同一栋高层住宅物业中购买了两套开放式单位(Studio)作出租之用,在理想的情况下,他的年收益率是6.9%。Brendan说:“我想早点退休,打算退休之后靠每月的固定收入作为生活来源,所以我买了两套公寓楼房,这样一来就可以有稳定的收入,不用把自己的毕生心血都投进别人的项目里然后再去领养老金,而且,这些房子如果不出租,也可以作为子女的的居所,留给下一代。”


学生公寓优劣几何?

悉尼的投资物业专家Michael Yardney在学生公寓的投资方面总结了几点经验。他认为,人们想到投资学生公寓的时候,本能的理解是收益稳定、风险偏低,除了能还清贷款,还可以提供一点细水长流的回报,但有一些问题,却很容易被人们忽视。

第一是更高的维护费用。学生租用物业的时候,需要更安全的环境、更便利的生活条件和全套的物业内设施。同时,不断来了又走的学生租客也增加了公寓的维护费用,房屋使用损耗很高,公寓管理费用也更高,作为房东,要对付不同的租客,频繁地找下家,其实也是自己时间成本的耗费。

其次,由于学生的生活是按照学期进行安排的,就不免造成了房屋可能产生的空闲。同时,由于自己的经济条件所限,学生们可能对你开出的高价并不买账,你最后租出的价格可能比自己原先预想的要低很多。而且上面提到的低资产增值速度也是这种公寓楼房的一大弊病。

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