前几日，Vaucluse这栋滨海豪宅以4000万澳元售出引起了热议，据报道，这套房实际属于刘强东，是永辉董事长夫人黄女士代为持有并在此次出售的。
当然，代持一说也只是坊间传闻，那么再看看下面这个真实案例：
近日，海外人士王先生对昆士兰州布里斯班（Brisbane）一处价值80万澳币的三房公寓垂涎三尺，便找到了在悉尼且拥有澳洲永居身份的老同学李女士，提出由自己作为实际出资人，由李女士作为代持人替代王先生出价购买。
随后，代持人李女士成功“买”下此房产，并在律师帮助下成功完成交付，获得所有权。
此时，王先生的太太得知此幕后情况后马上急了，越想越担心，辗转多处联系到了我们进行咨询。
上面这个就是非澳洲身份的投资者挂名购房的典型例子。
所谓“挂名购澳房”，是指实际出资人借用他人的名义购买澳洲房产，并以他人的名义与身份登记房产所有权的行为。
在这种情况下，代持人并未实际出资，但仍在法律上享有房产的所有权；实际出资人不享有房产的所有权，却对投资行为实际出资。
今天的文章里，我们总结归纳了以下6个关键法律知识点，希望可以帮助或警醒更多想要了解代持，或面临此类问题的“实际出资人”与“代持人”们。
1.FIRB对于买家签证以及身份的规定
对于大部分的二手房，澳大利亚海外投资审批委员会（Foreign Investment Review Board ）设置了一系列门槛来限制海外人士直接购买。
FIRB规定，海外买家一般被禁止购买澳洲已建住房，但在澳洲的临时居民，可以申请购买一处二手房作为并且仅能够作为个人居住用途，但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。
所以，没有澳洲身份的王先生，只能求助李女士作为“买家”挂名购买此房产。
但是需要注意，此类代持行为本身可能涉嫌对政府机构的隐瞒或者欺骗行为，更有甚者可能面临政府机构的起诉（包括刑事诉讼）。
这是因为，FIRB明令禁止隐瞒海外投资人身份，或代为持有海外投资人的物业来逃避海外人士购房申请的申请费的行为，违反者不仅会被罚款及强制出售物业，情节严重的可能会面临刑事诉讼。
无疑，这对代持人和物业实际拥有人来说，都是非常大的违规风险。
2.首次置业补贴与印花税减免问题
澳大利亚联邦政府和各州政府在针对海外投资人购买物业上都有明确的规定。总体来说，海外人士购买物业，必须要通过海外人士购房申请的审批，且需要交纳一定数额的申请费。
一些州政府对海外人士收取比本地购房者多出7%-8%的印花税，由此不难想象，外国人为了规避政策成本，希望通过他人代持的方式在澳购房的需求是有多旺盛。
上面案例里的王先生，作为有一定资产的海外人士，通常无法自身申请州政府给予的首次置业补贴或印花税减免，而代持人李女士，则很有可能通过满足以下条件，为实际出资人王先生获得以下优惠：
首次置业补贴（1-2万澳元）申请条件：
1) 必须是澳洲永久居民或公民；
2) 购房者从未在澳大利亚任何州拥有房产；
3) 购房者年龄满18周岁；
4) 必须购买价值不超过75万澳元的新房。
首次置业印花税减免政策申请条件：
1) 购房者从未在任何国家购买过房产；
2) 购房者从未申请过首次置业补贴；
3) 新房交付后，须在该房产内连续居住12个月或以上；
4) 购房者必须年满18周岁。
3.银行贷款的抵押与还款问题
2016年之后，海外人士贷款愈发收紧，甚是关闭。
因此，通过有澳洲身份与本地收入的代持人来取得贷款，也成为一些实际首付出资人的考虑选项。实际出资人往往会与代持人约定，所有贷款均仍由出资人偿还。
那么，若实际出资人王先生没有适当履行还款义务，则会影响银行对代持人李女士的信用评级与再贷款能力，或是强制要求李女士偿还贷款。
4.“代持协议”代持人与出资人权利义务
双方存在借名买房的“代持协议”，且有充分的证据证明诉争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由出资人支付的，是否应该认定登记在代持人名下的房屋属于代持有性质？房屋所有权是否归出资人所有，而非代持人所有？
澳洲实行托伦斯登记制度，该制度的核心为“登记生效主义”。
也即是“挂名购房”后，作为登记权利人的代持人李女士一旦反悔，即使实际出资人王先生留有足够充分的证据证明“挂名购房”事实存在，也会面临繁琐与漫长的法律举证程序；
更有甚者，如无法证明“挂名购房”事实的存在，王先生自身权利将无法得到保障，导致金钱房产两失。
在托伦斯登记制度下，当代持人李女士决定转卖此房产，其实无需征得实际出资人王先生的同意。
如果新买家为善意第三人，且在已办理产权变更登记的情况下，王先生已没有可能要求取消此交易，拿回房产产权。
善意第三人：是指在某有瑕疵的法律关系中，该瑕疵法律关系双方之外的，任意不知法律关系有瑕疵而做出有损瑕疵法律关系双方某一方的人，该第三人所做出的损害行为并非出于故意。
这时，即使能够证明“挂名购房”事实存在，也只能追究代持人李女士的相应责任。
此外，如将来实际出资人者与代持人之间出现了与产权相关的纠纷，那么实际出资人就会十分被动：
由于所涉及的物业产权是注册在代持人名下，法院会要求实际出资人提供证据证明自己所主张的所有权，而这方面举证十分困难。
即使实际出资人能够提供购房时的出资凭证，代持人也可以主张对方的出资行为属于借贷行为，这种情况下实际出资人很难保护自己在物业增值部分的所得。
如代持人是实际购房者的家人，代持人甚至可以主张出资行为属于赠予行为，实际出资人甚至可能因此分文不得。
最后，与代持人相关的一系列问题，包括代持人的财务状况恶化导致破产，需要拍卖名下物业清偿债务，代持人意外死亡的遗产继承问题，代持人婚姻状况所涉及的财产分割，代持人与租客邻居产生的矛盾以及因物业贬值产生的银行债务等等，也可能导致实际出资人十分被动。
5.卖家、代持人与出资人法律关系问题
挂名购房情形一般具有双重性特征，涉及下面两个法律关系：
1）由出借名义人（代持人）和不具有购房资格或条件的人（实际出资人）之间形成的借用名义的法律关系；
2）由出借名义人（代持人）与房产卖家之间形成的房产买卖的法律关系。
一般情况下，实际出资人与代持人通常关系较为密切，澳洲法院审理的“挂名购房”纠纷中甚至多有亲属关系，因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。
但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，十分容易引起法律纠纷。
因此，在考虑“挂名购房”前，务必要确保双方获得了独立且充足的专业法律意见。
6.“代持协议”在澳房圈中的适用
尽管“代持协议”伴随着众多风险与潜在违规可能，但实践中，不少买家由于某些限制，仍然需要合规的“代持关系”来进行投资行为。
因此，“代持协议”在购买海外房产中的额合规性起草与适用就显得尤为重要。
