【澳洲购房必读】如何避免代持物业引起的风险和法律责任？

对于大部分的二手房，澳大利亚海外投资审批委员会（Foreign Investment Review Board ）设置了一系列门槛来限制海外人士直接购买。

FIRB规定，海外买家一般被禁止购买澳洲已建住房，但在澳洲的临时居民，可以申请购买一处二手房作为并且仅能够作为个人居住用途，但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。

但是需要注意，此类代持行为本身可能涉嫌对政府机构的隐瞒或者欺骗行为，更有甚者可能面临政府机构的起诉（包括刑事诉讼）。

这是因为，FIRB明令禁止隐瞒海外投资人身份，或代为持有海外投资人的物业来逃避海外人士购房申请的申请费的行为，违反者不仅会被罚款及强制出售物业，情节严重的可能会面临刑事诉讼。

无疑，这对代持人和物业实际拥有人来说，都是非常大的违规风险。

澳大利亚联邦政府和各州政府在针对海外投资人购买物业上都有明确的规定。总体来说，海外人士购买物业，必须要通过海外人士购房申请的审批，且需要交纳一定数额的申请费。

维州政府对海外人士收取比本地购房者多出7%的印花税，由此不难想象，外国人为了规避政策成本，希望通过他人代持的方式在澳购房的需求是有多旺盛。

2016年之后，海外人士贷款愈发收紧，甚是关闭。

因此，通过有澳洲身份与本地收入的代持人来取得贷款，也成为一些实际首付出资人的考虑选项。实际出资人往往会与代持人约定，所有贷款均仍由出资人偿还。

双方存在借名买房的“代持协议”，且有充分的证据证明诉争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由出资人支付的，是否应该认定登记在代持人名下的房屋属于代持有性质？房屋所有权是否归出资人所有，而非代持人所有？

澳洲实行托伦斯登记制度，该制度的核心为“登记生效主义”。

也即是“挂名购房”后，登记权利人的代持人一旦反悔，即使实际出资人留有足够充分的证据证明“挂名购房”事实存在，也会面临繁琐与漫长的法律举证程序；更有甚者，如无法证明“挂名购房”事实的存在，实际出资人自身权利将无法得到保障，导致金钱房产两失。

在托伦斯登记制度下，当代持人决定转卖此房产，其实无需征得实际出资人的同意。

如果新买家为善意第三人，且在已办理产权变更登记的情况下，实际出资人已没有可能要求取消此交易，拿回房产产权。这时，即使能够证明“挂名购房”事实存在，也只能追究代持人的相应责任。