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澳洲房市的灵魂拷问:买还是租?

 澳元    2021-05-03   [原文]

▲  关 注 澳 网   圆 澳 洲 梦  

—文章不代表本公众平台观点—

作者:Janet 澳房投资见闻

全澳各地的房价都在飙升!
想要买房可能需要掏出比过去更多的首付,但是创历史新低的利率又降低了贷款成本,于是,不少澳洲人开始从租房转向买房。
另一方面,全澳租赁市场在今年前三个月也是涨声一片,租金平均上涨了3.2%。
那么,在如今的澳洲到底是买房划算还是租房划算呢?
买比租更划算?
近期的各项数据和研究都显示,在澳洲不少居民区,买比租更划算。
尽管最近几个月房价飙升,但由于官方利率创历史新低,再加上澳洲政府实行首套房置业计划,从而降低了购房成本。
来自房产网站 Realestate的最新数据显示,全澳多地买房比租房更划算。比如,在悉尼中央海岸的 Tacoma购买一套三居室独立屋,每月房贷比租金便宜578澳元。
Realestate的研究员Paul Ryan认为,房价之所以会延续强劲上涨的势头,正是由于越来越多的人意识到买房比租房便宜的多。
澳洲地产广告巨头REA发布的研究报告则显示,未来10年内,在澳洲近60%的居民区购买一套三居室的独立屋要比租房划算。
就公寓而言,这一比例将达到80%以上。就地域而言,在北领地98%的居民区,购买独立屋比租房便宜,是全澳比例最高的州。
其次是昆州,比例为85%。
怎么算
房产网站Domain 的研究员将每周的房贷和租金做了一个比较。
他们以房价和租金的中位数作为计算标准,在房贷利率为2.48%的基础上(不包括额外的住房成本,比如转让税、维护费用等),分析了过去一年中交易量至少超过50例的居民区。
最终发现,就独立屋来讲,全澳共有722个居民区偿还房贷比支付租金更划算;就单元房来讲,买比租划算的居民区有180个。
也就是说,截至今年3月份,全澳有近40%的居民区更适合买房。
研究发现,租还是买跟房价中位数密切相关。在房价中位数越高的地方,租房更具成本效益;反之,房价中位数低的区域,买房更划算。
因此,买房还是租房关键还是要看你有意向居住的区域,而不仅仅是简单地比较每月的还贷额和租金。
在你中意的区域里,房价中位数、出租房空置率、抵押贷款利率都将影响最终的选择。
当然,首付也是需要考虑的问题。
创历史新低的贷款利率的确降低了买房成本,使得买房成为一个更具吸引力的选择,但是,这并不代表住房可负担性上升了。
与低利率并驾齐驱的是买房需求的不断增加和持续飙升的房价,这意味着虽然偿还房贷的成本降低了,但购房者需要支付更多的首付。
ABS的最新数据显示,目前申请房贷所需的平均首付款高达10.6万澳元,比两年前高出16%。
而在悉尼,以130万澳元的中位价计算,申请首置业贷款至少需要凑足26万澳元。
比较网站 Finder最近的一项调查显示,有五分之二的澳洲人需要5年以上的时间来储蓄首付款。
残酷的现实是,如果凑不出需要的首付,即便利率再低,也无法吃到这个红利。
买房VS租房
当然,买房还是租房是相当个人化的选择,各有利弊。
租房的优点
年轻人最看重租房的灵活性,可以随时根据需要搬到自己中意的地方生活。
此外,一些租房支持者认为,既然凑足首付需要花2到5年甚至更长的时间,何不将现有的储蓄用于其他的投资,如创业、买股票,有机会产生大于房产投资的回报。
还有不少年轻人倾向于拥有更多可自由支配的存款,可用于旅行、继续学习深造等,而不必因为做“房奴”而降低生活质量。
租房的缺点
数据显示,澳洲大部分地区的租金一直处于稳步上升中,如果你一直租房子,不仅意味着每年支付的租金越来越多,并且将永远都在支付租金。
而一般贷款买房,通常25年至30年便已还清贷款,并且拥有一套自有产权的房屋。
买房的优点
首先是更加安稳的生活,不必担心因为房东的原因而不得不搬家。
最大的优点当然是房价上涨而带来的资产增值。如果从10年、20年较长的时间区间来看,房子始终是稳健的投资选择。
买房的缺点
并不是所有的房产每月的还贷额都会低于租金,因为当上“房奴”,生活质量有可能会下降。
留学党怎么选
留学生一向是租房市场的主力军。
对大部分留学生来讲,房租是除学费外,最大的一笔开销之一。
因此,部分家长会采取“以房养学”的方式购买澳洲的房产,让孩子拥有一个稳定舒适的学习环境的同时,等待房产升值。
留学生虽然没有收入或收入较少,但可以父母作为担保人来贷款买房。
在目前低利率的环境下,此举极有可能省下大笔房租,并且房子的溢价升值部分不仅可能覆盖生活费,甚至还可能抵消学费。
不过,如果购买的是二手房,一旦留学签证到期且不打算继续在澳洲生活,离境前需要将房子出售。
但是购买房产是一项长期的投资策略,如果想在短期内有很好的回报并不是一件容易的事情,尤其是在当下房价飙升至高位的情况下介入,更需慎重。

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2021-06-17 17:43:22