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房市预测 | 2020-2021 全澳房价一路涨涨涨,墨尔本将创造房市新“神话”

 墨尔本房产资讯    2020-02-13



太长不看版:



  • 2020年,澳洲首府城市房价将全部迎来上涨,中位房价将提升8%

  • 墨尔本今年别墅房价将暴涨8%,中位房价将在2021年超出100万澳元

  • 墨尔本单元房房价将增长5%。2020年别墅和单元房价格均将创下历史新高




未来2年全澳房价一路涨涨涨









最新数据显示,在经历了一年多的低迷最后,接下来的两年,澳洲的房价格将全面回升,个别城市甚至将迎来房价新高峰


根据Domain发布的《房价预测报告》2020年2月

(Domain’s Property Price Forecasts)

2020年和2021年

澳大利亚首府城市的房地产价格

会全面迎来强劲增长!


(图|独立房房价预测)


预计2020年,澳洲首府城市的综合房价中位数将上涨8%。由于稳定的利率和可负担性的限制,到2021年,别墅和单元房价格的增长将放缓(5%-7%)。


我们还预计,悉尼墨尔本的房价将在2020年迅速上涨,但到2021年,房价增长应会放缓。布里斯班在未来两年内应该会看到强劲的房价增长。


(图|单元房房价预测)


珀斯市场应该会反弹,并看到自2014年以来最快的价格增长。堪培拉的价格也应该以适度的速度上涨,而霍巴特的惊人价格增长应该在今年年底结束。



墨尔本房价今年将创历史新高









在今年,墨尔本的独立房和单元房价格都将创造新高。” Domain经济学家Wiltshire 说到。


根据报告,墨尔本的别墅房价中位数预计将在2020年上升8%,然后在2021年上升3-5%


这意味着墨尔本的别墅价中值到今年年底将达到970,000澳元左右,到2021年下半年将达到100万澳元。 


这比2017年12月达到的峰值(909,000澳元)高出10%


墨尔本的单元房价格预计于2020年上半年快速增长。我们预计,到2020年,单元房中位房价将增长5%,到2021年将增长约2-4%


强劲的人口增长将继续支撑墨尔本的住房需求并支撑房价。未来几年,墨尔本的人口预计每年将增长12万以上。此外,公寓建设活动将在2020年放缓利率将保持较低水平,这两个因素都会推动价格上涨。


其他机构或专家预测:

·西太平洋银行·

西太平洋银行(Westpac)年底上调了预测,现在预计墨尔本的住宅价格中位数将在2020年上涨6%


·澳新银行(ANZ)·

ANZ也修正了其预测,至2020日历年墨尔本房价上涨幅度将从6%调整到11%

2019年中期以来的强劲活动将使墨尔本在2020年成为“真正的出彩者”(a real performer)。

“每个人都低估了接下来要发生的事情。"

——澳新银行经济学家Adelaide Timbrell 


·澳洲国民银行·

澳洲国民银行(NAB)重申了他们对墨尔本的最新预测,即到2020年房价将上涨7.4%


·Shane Oliver·

“墨尔本的房价将在接下来的一年上涨10%。”

——AMP Capital首席经济学家Shane Oliver 


可见预测墨尔本今年房价上涨

并不是一家之言

也不是空穴来风

权威机构和专家的房价预测涨幅

6%-10%之间

再不抓紧,代价真的就是

白花花的银子💰了!



其他澳洲首府城市


看完了墨尔本,让我们再来看看澳洲其他首府城市2020-2021年的房价预测表现如何吧!


01

  悉尼


作为第一大城市,悉尼的别墅房价将在2020年上涨10%,预计在2021年将出现6%至8%的小幅增长。


单元房中位数价格将在2020年上涨8%,然后2021年再上涨3-5%。 


如果预测实现,那么到2020年底,悉尼的别墅房价中位数将为125万澳元。这比2017年6月达到的峰值高5%。就单元房而言,2020年12月的房价中位数将为79.5万澳元。


02

  布里斯班


我们预计,到2020年和2021年,布里斯班的别墅房价中位数将上涨8%。在此之前,布里斯班的房价在过去三年中仅上涨了5%。


如果预测得以实现,那么到2020年底,布里斯班的别墅房价中位数将达到62万澳元,这将是首次超过60万澳元。


我们预测布里斯班的公寓价格已经触底,并将在未来两年内出现温和增长。在从2016年的峰值下跌近10%之后,布里斯班的公寓中位价格预计将在2020年上升6%,然后在2021年上升4%至6%


03

  珀斯


珀斯长期的房市低迷状态应在2020年结束。我们预测,别墅和公寓的中位数价格将在2020年上升5%,然后在2021年上升约4%


到2020年底,别墅中位数应为$564,000,仍比2014年12月的峰值低8%。


04

  阿德莱德


预测2020年和2021年阿德莱德的别墅和单元房房价将上涨3%左右。在过去的五年中,阿德莱德的房价平均每年增长3%,单元房每年增长2%。


如果预测实现,那么到2021年底,阿德莱德的独立房和单元房中位价将分别为575,000澳元和325,000澳元。


自2019年中期以来,南澳的房屋贷款的增加幅度小于其他州,这表明2020年反弹幅度较小。建筑活动的低速与人口的适度增长相匹配。越来越多的潜在买家正在寻找阿德莱德的房地产,但增幅小于其他首府城市。


05

  霍巴特


霍巴特的房价暴涨预计将在2020年结束。霍巴特的别墅中位数预计将在2020年上升3%,到2021年预测涨幅2%至4%。单元房价格预计每年将上涨2%



如果这些价格预测得以实现,那么到明年年底,霍巴特的独立房和单元房中位价将分别上涨至560,000澳元和460,000澳元。


我们的预测模型认为霍巴特的房地产价格被高估了,这意味着应该进行温和的价格修正。


06

  堪培拉


堪培拉的别墅中位数预计将在2020年上升4%,到2021年将增长3-5%。如果最终如此,到今年年底,堪培拉的别墅中位数将约为820,000加元。


单元房价格可能会以较为温和的速度上涨,2020年上升3%,然后到2021年上升1-3%



房价预测背后的依据和风险









价增长的支撑


极低的利率以及对利率将保持低位的预期将成为2020年房地产价格上涨的主要驱动力


强劲的人口增长、新建住房建设的放缓、房屋挂牌量的下降以及首次住房贷款首付计划也将导致房价上涨。此外,抵押贷款的快速增长以及越来越多房源浏览记录,市场情绪的上升和买家需求的增加也将推高房价。



格预测的上行风险


01

  住房建筑业没有因价格上涨而回升


Domain的预测,假设建筑业像过去的价格周期一样对价格上涨做出反应。由于价格的快速反弹,建筑活动应在2021年再次开始增加。


但是,建筑行业对价格上涨的反应可能会比过去慢。开发商可能对反弹的可持续性更加警惕,并且与以前的繁荣相比,他们在融资方面也更加困难。


02

  政府扩大了首次住房贷款存款计划


联邦政府的“首次住房贷款首付计划”(如果受欢迎)可能会在每个财政年度超过10,000个名额,这可能使价格上涨幅度超出我们的预期。


03

  “害怕错过”推高价格的速度超出预期


Domain的预测模型通过考虑先前的价格变动(即价格上涨时,将来更有可能上涨)来捕捉市场动能。2019年的反弹比预期的要快,这意味着随着“对害怕错过但恐惧”(Fear of missing out)增加,动量可能推动2020年的价格上涨速度超过我们的预期。


2019年底的反弹是由自住业主活动推动的。自2019年5月以来,自住房屋贷款增加了23%,而投资者的借款增加了16%。在接下来的1-2年中,投资者可能会以更快的速度重返市场,这可能意味着更长的价格快速上涨期。


格预测的下行风险


01

  冠状病毒对澳洲经济产生重大影响


疫情很可能会导致国内经济放缓,从而对澳洲经济产生重大影响(目前已经对旅游业教育业造成尤其严重的打击)。这很可能导致澳洲失业率上升,即使澳洲央行通过降息做出回应,政府也实施了刺激措施。如果失业率大幅提高将严重打击房地产市场。


这将对布里斯班珀斯市场产生最大的影响,因为这两个城市(通过资源出口)最容易受到中国经济的影响。


02

  APRA采取“宏观审慎”措施以减缓价格上涨


如果价格在2020年迅速上涨,澳大利亚审慎监管局可能会采取宏观审慎措施来减缓价格上涨。APRA在2014年至2017年间采取了各种措施,旨在遏制投机性贷款,但这些措施也使得许多城市的房地产价格下跌。


测模型


我们运用了经济学建模和分析生成此次预测。我们的预测是基于未来最有可能发生的情况。别墅价格和单元房价格的预测是基于Domain Group的分层中位数价格序列得出的,因此城市之间的价格增长将出现明显差异。


我们在经济模型中使用的预测变量来自储备银行的预测,澳洲财政部的预测等。重要的一些输入值我们分别假设为:

  • 预计到2020年9月将降低一次现金利率(将25个基点中的15个转移到较低的抵押贷款利率上)

  • 国民人口每年增长1.6%

  • 国民失业率将在未来两年内保持约5%

  • 住房融资将在2020年强劲增长,随后在2021年将出现温和增长

推荐阅读:「“墨尔本后花园”的准现房公寓」 墨尔本文艺南岸The Evermore




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