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再增长!珀斯房价每日增长260澳元,人们正常生活是否会受到冲击?

 微珀斯    2021-09-14   [原文]



珀斯房价每日增长达260澳元!


将给生活带来怎样的影响?


房价增长现状下,


郊区又陷入拆迁热潮


那究竟是选择买房还是租房?



珀斯房价增长迅猛

  

  根据CoreLogic的数据,截至7月底,珀斯的房价中位数为56.8万澳元。


在过去11个月里

每天上涨259澳元


由于全国范围内的住房贷款过剩,在西澳州购买一套已建成房子的平均抵押贷款在两年内飙升了近5万澳元。


这一快速增长引发了人们的担忧,即我们对房地产投资的痴迷可能会损害澳大利亚的长期生活水平。



随着珀斯房价中位数每天攀升近260澳元,经济学家警告称,


未来工资增幅将降低,


因为大量资金将流入砖块和砂浆行业,阻碍企业对改变生活方面的技术进步的投资。


目前在西澳州购买现有住房的平均抵押贷款为443,000澳元,比2019年7月的中位数395,000澳元增加了12.2%。


澳洲储备银行于2019年年中恢复下调官方利率,以推动经济更快扩张,并降低失业率,推动工资增长。



大量资本投入房地产,生产率受到抑制

  

去年新冠病毒的到来迫使储备银行在启动量化宽松计划的同时,将利率降至0.1%的历史低点。


自降息以来,各州和地区的平均抵押贷款都有所增长。


新南威尔士州购买已建房屋的平均抵押贷款从近55.4万跃升至7月份创纪录的75.5万澳元,两年内增长了36%。


抵押贷款的激增,被输送到房地产市场,这一点让经济学家们感到担忧。



RBC Capital董事总经理Su-Lin Ong 表示,由于低利率、政府激励和税收制度,大量资本正被投入房地产,而非生产性的投资。


她说,虽然建筑业是经济的重要组成部分,但它雇佣的人数不如专业和科学部门。


但银行也发现,与其投入新业务,不如将数十万澳元交给人们购买现有房屋,这不仅要安全得多,而且也更容易。


今年初,Bank for International Settlements发布的研究报告显示,尽管高房价通过提高家庭消费在短期内提振了经济活动,但长期生产率实际上较低。


在澳大利亚,生产力委员会今年初时发现,到2020年,这十年的生产率增长率已降至60年来的最低水平。


宏观经济咨询公司首席经济学家Stephen Anthony表示,如果生产率不提高,


所有澳大利亚人都将蒙受损失


  “如果想提高生活水平或者想提高工资,那么就必须需要提高生产率,”他说。


   Anthony表示,在发达国家,住房已经成为一种庞氏骗局,得到了中央银行和政府的支持。



  他表示,在货币政策已经完全用尽的情况下,政府必须加快步伐,实施正确的政策,并确保所有支出都着眼于效率。


  “必须阻止大量资金外流。”


“这意味着要确保每一块钱都花得恰当,做它应该做的事。”


“这意味着要考虑围绕健康、老年护理、等等方面——如果你要花钱,那么就要明智地去做。”


首次购房者更容易受到影响

  

  快速上涨的房地产价格,迫使一些寻求在房地产市场立足的首次购房者不明智地将自己的财务负债扩大到极限。


 专家表示,此举可能会损害他们的长期财务健康。



  最新研究显示,如果利率从目前的历史低点仅上升1.5个百分点,悉尼第一套房主家庭的税后收入中,几乎有三分之二可以用于偿还抵押贷款。


  那么,房价增长更快的珀斯,情况可能会更加严重。


  随着贷款人预计中期官方利率将上升,期限较长的固定抵押贷款利率已经开始增长。


  最终,短期固定利率和可变利率抵押贷款预计也会增长——但是越来越多的首次购房者现在未能将这一点考虑在内,他们担心错过机会而投身于房地产市场。


  经济学家预测,


官方利率可能在2023年开始上升。


  然而,上升的时间和规模将受到许多因素的影响。


  包括新冠病毒-19封锁的频率和持续时间,以及其对经济增长的影响。



珀斯郊区进入开发热潮

  

  房地产开发商正在以越来越快的速度拆除珀斯的房屋,并对街区进行细分,


政府去年批准的拆除数量增加了44%。


专家们将这归因于住房存量低和新冠疫情恢复补助金。


  Ray White房地产总监David Whiteman表示,当前的市场,以及州和联邦政府对购房者的现金激励,推动了更大的街区上的旧房销售,而且这些街区非常适合拆迁和细分。



  Whiteman表示,珀斯的一栋老房子占地1000多平方米,最近吸引了20多家注册竞购者,出售价格远高于底价。


  他说:“我们现在将能够在距离珀斯市中心仅6公里的地区建设三处临街房产。”。


  “目前有8200套住房待售,这还不够……我们需要更多的住房,在市中心郊区建造这样的房子,在设施如此接近的情况下更有意义。”


  Whiteman表示,只要市场上的库存量很低,拆迁就不可避免地会继续。


  同时在过去15年中,


新住宅的平均面积


从602平方米下降到467平方米


下降了22%


  房地产专家表示,未来的发展方向是在离城市更近的地方建房子,因为高密度的生活是未来的趋势。


租房还是买房?

  

  在房价迅猛增长的状况下,究竟是租房子更好还是买房子更好?,几位经济学家给出了自己的看法。



  经济学家Oliver认为,


最好是买房而不是租房。


  虽然房价大幅度增长,但是考虑到拥有住房的税收优惠,以及抵押贷款和必须偿还贷款的强制储蓄,租房的优势更大一些。


  “是的,人们可以租房和借入股票进行投资,但他们不太可能这样做,因为不会像拥有房屋和抵押贷款那样从杠杆作用中获得财富。”


  但是,Grattan研究所的经济学家Brendan Coates


对此观点持谨慎态度。



  "值得注意的是,杠杆作用是双向的。当房价上涨时,你的房地产投资(房屋净值)的回报率会非常高,就像过去30年的大部分时间里一样。”


  “但是,在价格下跌时,它也将会使你损失大增。"


  不过,总的来说,究竟是租房还是买房,决定权在自己手中,要综合考虑自己的情况,然后再作出选择。



END





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