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澳洲买房要赚钱,你必须要弄清楚的7件事!

 澳洲财经见闻    2021-04-18   [原文]



在澳洲买房,你最要弄清楚的一点,是什么?

如果你问一个人,选房子的关键指标是什么?

十有八九都会告诉你地段!地段!地段!

虽然大家都知道选择好地段的重要性,但是说起来容易做起来难。

到底什么才是好地段?

怎么找好地段?

我的观点很简单,就是先看区域再看街道。

区域指什么?

区域就是你所属的区,就是该栋房屋的邮编数字。

什么是街道?

街道就是房屋位于该区的位置。


那这两者总的关系就是: 区域 >  街道

如果区域不行,房价总体就不会高,且后续涨幅也会相对有限。

如果选对了区域,但是处于不同的街道,房价也会出现巨大的价差。

街道最主要的区别就是静街与闹街、景观、地势以及离购物中心、公共交通的距离。


Chadswood远眺CBD 

以“宇宙中心”Chadswood为例,在主街周围房屋的估值就不抵相对距离略远的地区。

景观就不用说,有水景、山景、绿地景的房屋,价格自然比没有这些因素的房屋要好。

而离购物中心、公共交通的距离也决定了生活的便利程度。虽然澳洲出门购物大多会开车出行,但是在诸多区域,能够搭乘公共交通(尤其是上班时间段)仍然是一个很大的加分项。

这一点,在上北区St Ives和Turramurra、Pymble、Wahroonga的房屋中位价就能看出来。

这使得,靠近地铁站的房子,有较大的市场需求。市场好的时候,涨幅会比没有地铁站的区域更加显著。

2 地段的流通性

买房如果只看地段,其实就是一个伪命题。

众所周知,悉尼东区,下北、靠水等都是好地段,但是动则上千万的独立屋以及超过200万澳元的公寓是99.5%的人都买不起的,所以买房除了地段还得看需求。

 
3 那什么是需求了?

需求就是你现在生活的需要。

对于年轻人而言,交通便捷、商业配套设施丰富、性价比高是第排在前列的要素。

而对于有孩子的家庭来说,教育资源就成了一个重要的考虑因素。

如果说地段决定了房产的升值空间,那么产品所能满足的需求则决定了其流通性,有流通性的房产才能增值。

一套房如果能同时覆盖多种需求,那么无论市场好坏,这样房子永远不用担心。

相反,即使一套房位于核心地段,但居住价值非常弱,大多数投资者想把房产快速变现,这样的情况往往大概率要割肉离场,而这类房产的流通性太差。

因此购房者在选房时,地段以外产品能满足的需求是不可忽视的一环。

4 学区房的秘密

此轮房市上涨的一个重要板块就是 学区房!

除去传统好学校林立、价值高地的东区, 悉尼的上北区(Wahroonga、 Turramurra、 Pymble、 Gordon、 Kilara等)以及西北门户(Eastwood、 Epping)是此轮学区房上涨最猛的地区。

虽然都是学期,但是两者还是有所差别的。

单公立小学,上北区就有三所公立小学属于悉尼Top 20,有五所公立小学属于悉尼Top 50。

公立学校排名靠前,吸引大批的购房者自不用多说。

但是更多的时候,购房者因学期选择上北区的房子往往是由于其扎堆的私校资源。
 
这就包括了华人家长特别中意的Abbotsleigh、Barker、Loreto Normanhurst 、Knox和PLC。但凡上学、放学时间,北区的A1公路双线车道都是异常拥堵,有别于其它地区都是往办公地点拥堵的情况,往上北区各个学校的路段,堵车更是家常便饭。


相比于上北区,西北门户(Eastwood、 Epping)的学区则更关注于公立学校的质量。很多工薪阶层的家长更是为了子女就学方便,而选择出租自己现有的房子,在此次租房。

家长都会有焦虑,不能输在起跑线上的焦虑。

而学区房就是这焦虑中躲不过的一道坎。

5 银发社区有机会

澳洲有一个常见的换房模式叫做 – 以大换小

在澳洲常会听到一个词“down size”。 

实际上就是把占地相对大的独立屋卖掉,买入较小的房子(公寓房或者联排别墅)。选择此类置换房子的主要人群是老年人。


从另一个角度而言,这也是购房(尤其是独立屋)的一个重要参考指标。

因为澳洲的独立屋并不是你想买就能买,只有房东放出房源到市场,才能创造出成交的机会。

以下就是几大华人热衷区域的年龄结构图片。


Hurstville

 
Hurstville 年龄结构

Hurstville、Burwood虽然都是传统的老华人区,但是其居住人群的年龄结构仍然以年轻人、以及刚有小孩的年轻家庭人群为主。
 
Burwood


Burwood年龄结构

 
Eastwood

 
Eastwood年龄结构

Eastwood和其它几大华人区的年龄结构就有明显的区别,该区的老年人口有16.2%远超于其它华人地区。

在房屋出售市场的情况也验证了其年龄结构的区别,该地区在近一段时间的房屋挂牌数也维持在相对高位,使得市场上保持一定的热度。

 
Chatswood

 
Chatswood年龄结构


Pymble

 
Pymble年龄结构

 
Wahroonga
 

Wahroonga年龄结构

Pymble和Wahroonga的人口结构则是与上述区域大不相同。

这两个区老年人口比较都是位列该区第一位。

当有同街区的房屋拍出高价时,本身就有出售房屋打算的老年人士,往往也会抓住这波上升的势头出售其所有的房屋。

且由于老年人士持有的房屋往往占地面积较大,位置都处于每个区的佳位,使得这些房产更能在当下拍出出乎意料的的价格。

本周,一套位于Wahroonga的大宅就拍出了一个好价格。

这套位于Wahroonga的5房3浴室2车位带游泳池和网球场 占地1377平面的大宅,在4月14日以400百万澳元的价格成交。


Wahroonga的一套带游泳池及网球场的独立屋

这套房屋上一次的成交时间发生在1988年,当初成交价格为41万澳元。

房东在此居住了近33年。

6 一个误区

许多读者买房的时候都会听到一个词,叫做区域规划。

每个市政厅都会为各自市区做市镇发展的长期展望和规划。

但是澳洲不比中国,许多时候基础建设即使批准了,但是到开工的时候也是各种问题频发,后续变动、延期也是常有的事。

更不要说仅仅只是留言纸张上的的规划蓝图。

所以还是回到地段论,只看现在的地段情况,不要想着那些远期的规划如何、如何。


7 华人圈潜在“鄙视链”

华人圈中一直流传着一个潜在的“鄙视链”。

朋友就和我说过,就悉尼而言有一条隐形的界限(Paramata河),大致上排比就是 东区 > 下北 > 上北> 两EE(Easterwood, Epping)= 内西 > 南边 > 西边。但也要看是House还是apartment。

 

那到底为什么会有这样的看法了?

难道南区就是比不上北区吗?

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敬请期待。

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2021-05-10 14:03:11