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【澳洲建房干货贴】流程怎么走?付款比例如何算?哪些钱没必要花?行业专家一文详解澳洲建房全流程

 今日昆士兰    2021-04-16   [原文]


最近不仅布里斯班南区的市场火爆,布里斯班北区更是夸张:一套二手别墅,周末看房的人不下15组;一块一分二的空地上市不到3天,我上去刚看完,下午对方就问我是否要出价,否则就直接卖给其他人了。


在很多人眼中,买地建房是一件大事情;但是在目前的情况下,真的需要买家快速的做出决定。


对于很多经验不丰富的买家,可能只是单纯的看土地面积的大小就匆匆作出决定,最后不得不在建房环节多花不少额外开销。


所以方圆小助手今天就想和大家快速的普及一下解澳洲造房的基本流程,以及每个阶段都具体包括哪些工程!



The Deposit – 首付阶段【建筑价格的5%】


在这个阶段,买家已经签订合同,并且支付了首期费用。建筑商只有在收到这个费用之后,才会开始预定材料以及向相关部分申请开工许可。


Base Stage – 地基阶段【建筑价格的15%】



在此阶段施工的大部分工作是都是“看不见“的,因为之后的建筑会在造在地基之上的,但是这并不意味着它应该被忽略,因为它会对建成的房屋产生重大影响。


Base Stage主要包括以下几个环节:



1、Excavation 土地挖掘与平整


●Site clearance - 清除表土,植被和任何垃圾


●Initial peg out - 提供足够的信息以进行挖掘工作


●Cut and fill - 填土以减少土地坡度,给将要建造房屋的提供一个 “平台”


●Retaining wall - 建造挡土墙用于支持或保护 “平台”


2、Drainage and Pipework


●Building set out - 在土地上画出建筑的边界,确定墙从哪里开始从哪里结束


●Sewage and Drainage Pipes - 地下污水管道雨水管道等排水系统的铺设


3、Slab Construction


●Below Base Foundations – 如果土壤情况一般,则需要打桩


●Slab Base Sand/gravel layer – 地基下层需要铺一层沙床/碎石


●Waterproof Membrane - 在沙床/碎石上房一层防潮膜


●Side forms, waffle pods and Reinforcement - 放置地基填充物以及铺设钢筋


●Casting Slab and Curing – 浇筑水泥及固化


Frame Stage – 框架阶段 【建筑价格的20%】



这一阶段的工期相当快,通常在地基完成后的一周后开始。这个环节,整个建筑的大框架就已经出来了,买家对于别墅就会有一个更加具象的了解。


Frame Stage主要包括以下几个环节:


Wall Frame - 墙体的框架安装,单层建筑大概需要2-3天,双层建筑要稍微久一些。


Roof Trusses - 屋顶框架的安装,单层建筑一般需要2天左右,双层时间要久一些


Roughing In Cables and Pipe - 墙体内管线的安装与调整,包括冷热水管线,煤气管道以及电路系统。


Wrap – 整个建筑外墙会用隔热绝缘材料包裹,以保护已经做好的关系及电路系统。


Enclosed Stage – 封装阶段 【建筑价格的25%】



随着构建从框架阶段发展到封装阶段,房子真的开始看起来更像买家期望的样子。


从外观上看已经感觉要完工了。但是实际上,即是到了封装阶段结束,整个建筑业仅完成了50%。


Enclosed Stage主要包括以下几个环节:


Attach Windows - 在开始砌砖之前,需要将窗框连接到框架上,然后将砖砌在窗框周围固定


Clad Roof - 做好防潮的基础上安装屋顶,个人建议多花一点钱安装Sarking


Completed Walls - 建筑外墙的砌砖,需要注意的是:很多人都会选择house正面外观的升级 (Render),但是Render通常不会在这个时期做好,一般都在之后的阶段完成。


Attach Facia boards and Gutters - 在屋顶安装完毕之后,还需要安装雨水收集和排放系统。


Install Doors - 封装阶段自然是要让建筑有基本的安保措施,门的安装自然必不可少,但是对于比较贵重的私人定制的门,建筑商不会在这个阶段安装,他们会选用临时简易的大门来避免建筑施工的损坏。


Fixing Stage – 内装阶段 【建筑价格的20%】



内装阶段就是房子内部从非常粗糙雏形到所有硬装安装完毕的阶段,这个阶段所要花费的时间是最长的。


Fixing Stage主要包括以下几个环节:


Install Insulation - 这个环节包括屋顶的隔热以及墙体的隔热材料的安装


Electrical Rough in  -包括电源插座以及电箱的安装


Plumbing Rough In  - 墙内管线的安装


Plasterboard installation - 内墙,天花板以及踢脚线的安装


Air conditioning - 空调的安装


Waterproofing Wet Areas - 卫生间和洗衣房的防水处理


Carpentry - First Fix - 厨房顶柜,浴室梳妆镜及储物柜,窗台的安装


Main Plumbing Fixtures – 洗手台,浴缸,淋浴设备,水龙头以及洗衣房配套设施都会安装完毕,并且与排水系统联通


Tiling – 卫生间内的墙上的瓷砖也会在这个阶段完成铺设


Portico and Carports – 门廊和车棚也会在这一阶段安装完成


Practical Completion – 交房阶段 【建筑价格的15%】



到了这个阶段,已经进入建造周期的尾声,基本上就是房屋最后的查漏补缺的阶段:所有贵重的电器也会在这个阶段安装;地板/瓷砖/地毯也会在所有室内建筑垃圾清理之后最后铺设。


这个阶段,建筑商还会负责所有建筑垃圾的清理,聘请专业人员前来验收整个建筑工程。在专业人员和买家都确认没问题之后,最后就可以完成钥匙的交接,所有的建筑。


总 结


在澳洲想拥有一桩全新别墅,不是特别简单的事情但也不那么复杂,通常有以下几个选择:


●买空地,自己做三通一平(通水电煤,价格为15-20万,看地区,面积),申请政府批文(1-2万),自己联系设计师,建筑商。建一个房子,要注意的事情约有80件,打交道的人约有50个,如果都能知道个大概,就可以自己建房子了。


第一种,新房子自己搞拿政府批文是件巨头疼的事情,二手房的话不做好充足准备也不是轻而易举的事。讲到二手房的话,就目前的情况来看北区房源一拿出来基本都有30-50人一起围观,拍卖,拍卖成功后立刻要交10%定金,且无冷静期,若毁约的话,10%还要立马归房东。


更可怕的是,政府批文短则半年长则几年,如果家门口有棵受保护的树,邻居又极力环保那更遥遥无期,机会及成本不成对比。


●买旧房子,翻修,大改动还是需要政府批文联系装修公司。


翻修的耗时较长,如果不是专业人士,势必要再设计和材料是多花不少冤枉钱。


如果选择二手房自己花钱再装修升级,那为什么不买新造好的项目呢?一定要等别人翻修完,赚完差价自己再接手吗?

 

●选择新造好的别墅,Duplex, Townhouse以及最火热的house & land package。


最适合广大买家的还是第三种,这个流程把控和风险都降低, House & Land Package只要选好的地块跟好的建筑商,再有专业人士把关,确实是最简单最省心省时的。



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(本文案由客户提供)


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2021-05-10 15:58:26