前几天的晚上，我正在健身房跑步，突然接到一个朋友的电话。
哥们跟我说，有一个中介最近向他推荐了一个堪培拉的投资项目：包租十年，租金回报率6%，价格还特别美丽。
想问我这样的项目是否值得投资。 我想了大概五秒钟，说劝他暂时放弃这个念头。
为什么只需要五秒？因为在他之前大概已经有五个人问过我同样的问题。
不知道你注意到没有，大概从去年开始，身边的堪培拉公寓广告开始多了起来。
说实话，在此之前我对堪培拉的公寓市场并没有太多了解，但因为最近身边一下子冒出许多推荐堪培拉公寓的广告，我就有点职业病一样的稍微关注了一下。
下面我们不妨就主要来看看堪培拉公寓广告的主要卖点和它的隐藏意味有哪些。
首先是可负担性好。
但凡推荐中小城市房产的，势必首先要拿悉尼墨尔本的可负担性来说事。比如悉尼一个公寓多少钱，在我这买一个公寓多少钱之类的。这种广告词可以说只能应付一下入门级的投资者，稍微有些投资常识的都应该知道，我们不可以拿苹果和桃子来比。
2000邮编和2601邮编相比，前者贵自然有他贵的理由。
如果真的要说可负担性，应该拿你所考虑投资的房产价格，和周边同类产品的价格相比。如果是新房，有溢价，那么看这个溢价是合理，还是离谱。
我随便在网上找了一些目前在售公寓的价格， 以及该相同区域的最近的一些Sold价格，各位可以自己了解一下。
（堪培拉Belconnen区某在售楼盘）
（Belconnen八月某独立屋售价）
（堪培拉Gungahlin区某在售房源）
（Gungahlin五月某联排别墅售价）
其次是租金回报高，带包租条例。
喜欢包租条例的投资人，一般都是有点“捡皮夹”的心态，或者说是比较懒的投资人。
他们通常不愿自己对项目做太多的细致研究，看到开发商给一个多少多少年的包租条例，就好像是给投资的成功买了保险。
殊不知，且不论开发商是否有将价格提升，把高回报早已包含在售价中的可能性，哪怕没有，那在包租协议结束之后，也同样不能保证项目的投资回报率。极端情况下，遇到开发商本身经营困难，或者答应给包租条例的物业公司出现问题，那一纸包租协议完全可能作废。
另外，堪培拉本身的租金回报率就非常高，公寓平均回报率在5.6%，也就是说，如果开发商给你一个6%的租金回报率，看似很高，但比起该市平均水平其实只高出0.4%，并没有什么值得炫耀的地方。
堪培拉的空置率按照历史情况来说，是比较低的。
这里的原因有几个，一是当地的新房供应曾经一直在低位排位（目前在建项目量十分感人）第二，当地由于有大量的政府就业人员，因此对于租房的需求比较旺盛。
但成也萧何败也萧何，堪培拉的许多区域，其租客的比例十分惊人，比如你耳熟能详的CanberraCity，Braddon，这两个区有70%的居住人口是租客，自住人群仅30%。
对于追求资本增值的投资人来说，仅这一个数据就足以将这两个区排除在投资考虑区域范围之外。
最后是可以移民加分。
该条不属于本人能力范围之内，不予评论。我只知道，为了移民，有人可以什么房子都买，有人可以什么人都嫁娶。
堪培拉房产究竟是否值得投资？
去年我去堪培拉的时候，开车经过市中心，的确有看到非常多的街道都成了工地，不少吊车和建筑工地正在建造新的住宅。
虽然整个城市给人大兴土木的感觉，但总体而言，堪培拉依然是一个非常安静的小城市，马路上开车基本没有堵塞，从相对繁华的市中心，到以居民区为主的郊区，开车的时间可以控制在10-15分钟左右。
以生活方式和城市的发展程度而言，我认为堪培拉是一个独立屋在各方面都具有优势的城市。目前堪培拉的独立屋中位价在65万左右，公寓中位价在44万左右，两者差距并不悬殊。
公寓的租金回报率5.6%，而独立屋也有4.5%，表现也不逊色。
以澳洲的城市人口密度和房价可负担性而言，我认为目前只有悉尼，是唯一在可预见的未来，有更多人在公寓中生活的城市。
在墨尔本，部分区域或许也会让独立屋成为稀缺品，但如果你不介意一路向西，房价相对较低的独立屋在墨尔本西部将有大量的供应有待开发。
过去五年，堪培拉的独立屋累计涨幅达到26.9%，而公寓的涨幅只有4.8%。随着目前不少区域的大量新建项目在未来两三年陆续上市，堪培拉的公寓市场将会迎来一些挑战。
