阿德莱德购房记，从看房到入住两个月的流水账

今年8月因工作原因，从悉尼搬至阿德莱德，刚开始没打算立刻买房，因当时我们的签证不满一年了，根据澳洲法律，我们不能购买二手房（临时居民签证比如学生签、工作签，有效期在一年以上的，可以购买一套自住二手房，但是离境时需出售，新房无限制，哪怕你没签证都能买），只能购买新房，而新房通常是不太合算的，同样的价格，二手房可以买到比新房大的多的房子，新房唯一的好处是所有东西都是新的，哪种好这就见仁见智了。所以本来打算等拿到PR后再买房的，但由于租房的房东太过奇葩，住的实在不舒服，也机缘巧合的看到了一处还算满意的新房，算了算还不如把租房的租金去还月供，毕竟是自己的房子，一时冲动就决定买了。

因为我们希望尽快入住，所以挑选的范围都是已经造好或者马上要造好的房子，其实新房还有一种选择是购买土地+房屋的Plan，就是你买的时候还是一块空地，卖家告诉你会造成什么样子的房子，周期是多少，总价是多少，这种Plan的好处是你设计阶段你可以提出你的要求，尽可能的把房子造成你想要的样子，但是缺点也是很明显的，就是慢，且费神。一般卖家都是承诺20-30周左右能完工交房，但是澳洲人的工作效率嘛，再加个50%差不多，而且总的费用也不一定会比买现成的便宜，因为他原始的设计上，你通常都会去改些东西，加些东西，这些都是钱，而且都不是小钱。所以我们没有选择Plan，但是有时间可以等待的朋友可以考虑一下。

看惯了悉尼的高房价，看到阿德莱德的房价一下子就感觉好愉悦，基本上同地段同类型房价，悉尼是阿德莱德的2-2.5倍左右。我们购买的是House（有独立土地的房子），整个土地面积在300平米左右（这在北上广深是个很恐怖了数字了，在澳洲尤其是阿德实在不算什么，这里1000平米只能算中等，1500平米以上才能豪宅），房子是单层的，有3个卧室，2个浴室，1个厅带开放式厨房，1个车库，和一个50平米左右的小花园，位于南区Marion，距离City大约8公里，距离佛林德斯大学大约3、4公里的样子，不过老外不太待见Marion，我Google了一下，周边的几个Suburb在老外眼里评分都不算高，老外的看法是这些区的土地有很多被拆分成几套小房子出售，大大拉低了整个社区的档次。不过我们自己觉得还好，交通什么都还方便，治安也不错，反正也是自己住，就行了。

在澳洲，无论是租房还是购房，地段还是很重要的这个地段的概念和国内完全不同，国内地段还是以距离市中心的距离为最重要的因素，而在澳洲不然，澳洲城市的的市中心（CBD、City）都很小，比如悉尼和墨尔本的市中心感觉都还没有上海内环的四分之一大，居住的人也很有限，绝大部分人是住在城市周围的Suburb里，这个Suburb的概念很难解释，查字典字面意思是郊区，但是实际上和中文里的郊区又有区别，基本上你可以理解为Suburb是澳洲最小单位的行政区划，相当与国内城市的街道的概念，比如悉尼就有几百个Suburb，而某个Suburb是好是坏，与它到CBD的距离几乎没啥关系，而是这里的环境、治安、交通、就业率、受教育程度、人均收入等等因素综合决定，所以选择哪个Suburb居住生活是非常重要的，不要轻易听中介说这里不错那里不错，一定要自己上网查下，我就举几个例子，比如悉尼的Auburn，阿德莱德的Elizabeth，都是出了名的差区，这些区到CBD的距离并不算很远，但是治安不好，Auburn是中东人聚集区，而Elizabeth是越南人，并非种族歧视，但是确实这些地区的治安明显差于周边区域。选择在哪个Suburb生活至关重要，租房还好点，即使发现不满意换个地方还容易，买房就更需要谨慎了，有些Suburb看上去距离City距离很近，房价也便宜，但是住进去才发现问题一大堆，这种例子在以前信息不发达时比比皆是，而现在互联网这么发达，各方面信息只要想找就能找到，再随便闭着眼睛选就有点对不住自己了，选择Suburb前可以参考澳洲各大城市Suburb排名，这个排名的数据来自于统计局官方数据，而评分是综合数据和居民评价而来，基本上比较客观，有一定参考价值而评分是综合数据和居民评价而来，基本上比较客观，有一定参考价值，大致上9分以上是好区，8-9分可以接受，8分以下就尽量避免了。当然，实地考察也是必不可少的。

我前面说过新房在土地面积上不划算，同样的地段同样的价格，就是因为二手房可以买到500-600平米土地面积的房子，当然二手房的新旧也有影响，一个保养的很好的看上去很新的房子，和一个破破烂烂看上去快塌的房子，价格可是会差很多的。澳洲的房子也是可以还价的，而且澳洲和中国不同，私人是可以造房子卖的，不像中国一溜的大开放商，澳洲当然也有一些大开放商，但也有很多个人买了块地，就开始造房子然后卖掉，我们的房子也是这个情况，卖主是个鬼佬小开发商，买了一块地，跟政府申请下拆分成3块，造了3幢房子然后开卖（这也就是老外不喜欢的地方，他们认为一个Suburb如果这种拆分的房子太多，会影响这个区域的档次），卖家开价49万，我们还掉一万，价格上还觉得满意。

价钱谈好接下来就是流程了，和中介签订合同后有2天的冷静期，根据澳洲法律，这2天里买卖双方都可以无理由取消合同，过了冷静期，付了定金后，就需要找过户师（Conveyancer），在南澳购买房屋的所有事宜，都是过户师帮你操作的，当然也是需要费用的，整个流程大概收费几百澳元。过户师先会看下我们的合同，看看是否存在问题，有什么风险，确认无误后，就需要帮我们申请FIRB（Foreign Investment Review Board，外国投资审批委员会），因为我们没有PR身份所以需要FIRB获批后才能购房，有PR就不需要了，申请费是5000澳元，这个费用在2015年还是不需要的，亏啊。FIRB申请是一房一申的，就是你提出申请你要购买某处的一所房子，当申请提交后是一概不退的，哪怕你之后又决定不买这个房子了，也不退，也不能把这个申请换成另一套房，所以一定要考虑清楚。FIRB的审批流程大概是2个星期，获批后过户师通知我们可以去联系贷款了，我们是直接找的银行，因为是中介推荐的，也可以找专门做贷款的Broker，他们会提供一些不同的银行给你选择，因为澳洲银行间也有竞争，不同银行给出的条件是不同的，比如利率及贷款金额都可能不同，你可以选择一个你最满意的。我贷款的时候，正巧碰上澳洲银行对海外收入严查，审查非常严格，如果你没有澳洲本地收入，只能提供海外收入证明的话，是很难贷到款的，而在以前银行都是眼开眼闭的，好在我是在澳洲工作，有本地收入，所以这点上没有什么大问题，但因为我不是PR，只能贷到六成，而且这个六成并非是你房价的六成，而是银行对房屋评估价值的六成，通常来说，评估价会比实际房价低一些的。说到贷款，澳洲有一点比国内人性化的是，合同执行是可以以贷款是否审批（Subject to finance）为前提的，就是说如果你的贷款银行不批，合同可以自动解除，谁都不算违约（当然你如果已经申请了FIRB的话，那申请费是不会退你的），而要在国内的话，嘿嘿，你想办法借钱去，借不到就等着被卖家告违约吧。

贷款本次购房中需要吐槽的部分，整个购房流程被拖到2个月之长也是因为贷款。我们把材料准备齐了后，贷款负责人告诉我们1-2周就能下了，这也是通常的时间，因为银行需要时间来审核申请人的材料，对房屋进行评估（Valuation）等，我们就安心在家等待了，没想到2周后，他打电话给我，说之前银行系统问题，材料交上去没人看到，现在重新提交，无语也无奈，只能继续等待，每天上银行官网看进度是否有更新，结果之后又几乎等了一个月，早就超过了合同约定的交房时间，我们和卖家都很急，都忍不住要去投诉他们了，最终终于批了下来，获批后倒是简单，在银行的网银里确认下，然后再签个将房屋抵押给银行的文件，本来的流程这个文件要通过邮件过来，签署好再寄回给银行，但这又要好几天流程，我们就打电话给银行，问他们是不是我们可以直接上门去签，银行的人服务倒不错，不需要我们上门，说带着文件来找我们，我们当天正在超市买东西，他就说到超市来找我们，我们在超市门口象特工接头一样签掉了文件，这样最终的流程也完成了。大约3个工作日后，我们的过户师通知我们可以过户（Settlement）了，对于买家来说，过户的流程相比于国内，实在是简单太多了，把所有需要付的钱放在我的银行账户上，这些费用包括除贷款外的剩余房款、印花税（Stamp duty on Transfer，20330澳元）、土地所有权转让注册费（Land Titles Office Transfer Registration Fee，3655澳元）、给过户师的费用，还有卖家之前已经付掉的按年收的各种费用，比如Council费等，按照过户当天剩余天数，结算给卖家，银行会在过户当天扣除，而买家本人压根不需要出现，费用扣除后，交易就结束了，房子就是我们的了，需要注意的是，澳洲房屋的是没有房产证这类东西的。

整个购房流程，从看房到最终拿到房子，一共历时2个月多点，文笔不好只是记录个流水账，给需要的朋友参考。最终要提醒大家一点，阿德莱德是个小地方，千万不要拿悉尼、墨尔本这样的房价涨幅来考虑阿德莱德，这里的房价涨幅是相当慢的，尤其是Unit和Apartment，我之前咨询过一套Unit的，房东6年前买的，6年后几乎是原价在出售，所以如果想投资的话，慎重。

放几张我们房子的照片，这是入住大半年后拍的了

屋子正面，懒得把垃圾桶推进车库了

后院，整个后院大概有50平米，草坪加绿地大概30平米，右边的Garden Bed是我们自己建的，种种辣椒和番茄啥的，一年到头有的吃了

车库比较小，因为还放了一排架子堆杂物，每次开进来都废老大劲，一般春秋冬我都不开进车库，直接停路边，但夏天不行，太阳太大了，车里温度能有60度。。。

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