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阿德莱德富人区与穷人区详解,买房租房必看
  • 发表于:2016-09-02 22:59
  • 1 楼
  • Yancey

    南澳大利亚州首府阿德莱德(Adelaide)是澳大利亚南部的一颗明珠,景色秀丽,素有“小西欧”之称。阿德莱德是澳大利亚第五大城市,65%以上的人口居住在北边(地形决定了这一特点,左边是海,右边是山,南边还是山)。 



    北边最好的区Medindie

    北边最好的区毫无疑问是Medindie,属于City of Prospect,阿德莱德三大好区之一,2008年平均房价1,308,000,其他两个好区是Rose ParkUnley Park,虽然说SpringfieldKingston Park也都是超级好区,不过还是比不上这三个区。Medindie靠近North Adelaide,离城很近,但是却又非常的安静低调,这也是其他超级好区的特点,低调的华丽,里面很多房子都是类似于城堡的样子。


    阿德莱德第一大区Prospect 

    Medindie旁边就是Prospect,这个区几乎是阿德莱德第一大区,从地图上看接近于其他很多区面积的4倍,每年的成交数量也是全南澳最多的,第二是新开发的小区Mawson LakesProspect离城5公里,属于老牌的富人区(富人,不是超级有钱人),另外有两所阿德莱德排名很好的学校,2008年平均房价 498,500,价格不高,但是考虑Prospect实在太大而且房子普遍很老(多数是1920年左右的房子),有此价格已经很不容易了。

     

    华人中意区Mawson Lakes 

    然后是华人非常喜欢的Mawson Lakes,属于City of Salisbury。这个区最大的好处是全新的,以前是一片沼泽地,后来被非常牛的开发商Delfin开发成一个澳洲当时全新概念的小区,规划非常完美,各方面都是全南澳乃至澳大利亚最新最好的,缺点是价格贵,其实这个区平均房价并不贵,2008年只有 422,500,但是考虑到Mawson Lakes房子土地面积普遍只有其他区的一半,这个价格已经相当的昂贵了。 


    价格适中的Salisbury 

    然后是大Salisbury,说大Salisbury,是因为Salisbury包含很多区,比如Salisbury HeightsSalisbury Downs,Salisbury East,Salisbury West一大堆,这些区都差不多,除了Salisbury Heights以外价格都很便宜,多数在30万以下,是很多年轻人第一套房子的首选。另外,Salisbury最近新开发出了好多土地,非常适合建造新房,像Parafield Garden啊,Mawson Lakes什么的。 


    穷人区 

    说到穷人区,还要提到阿德莱德华人圈有名的越南区,范围基本上是city西北的一些surburb,比如CroydonWoodvilleKilkennyAthol ParkMansfield Park这些地方,据说是当年政府用来安置越南难民的地方,你去这些地方的Shopping Centre,银行里面,很多面孔都是越南的,房价便宜,多数30万出头,治安很不好,很多新移民不了解内情,觉得这里离城不远,价格便宜就买了房子,后来都很后悔。 


    中产阶级典型区 

    接下去是东北的区啦,比如ParadiseHillcrestWindsor Garden一直到Modbury甚至Golden Grove,基本是靠一条o-bahn联系起来的,o-bahn是一种类似轻轨的轨道,但是上面的车又可以在普通的马路上行驶,我说不清楚,只有看过才知道。这些区都是中产阶级的典型区,价格不错,交通便利,适合一般的上班族。 阿德莱德富人聚集地 然后是阿德莱德的正东方,阿德莱德富人聚集地,随便拿出几个区都是如雷贯耳的,NorwoodBurnsideKingston ParkSt PetersToorak gardenGlenunga都是一线富人区,没什么可介绍的,都是历史悠久的好区,这里也集中的阿德莱德最好的几所小学中学,自然环境很好,人文环境也很好,居民素质很高,非常适合华人居住,当然,这些区也有很多韩国移民。


    南部远郊好区

    如果有车,其实南部远郊有一些不错的社区,主要是Marion以南,如Hallett CoveHappy ValleySheidow Park等,风景优美,配套成熟,治安良好,不少都是人口上万的大区,可见深受老外中产喜爱。说是远郊,其实到City也就是20-30公里左右的车程,因为阿德莱德总的人口不多,所以交通还算方便,高峰时间开车到市区也就是1小时左右的时间,不是高峰时间半小时就能到了,而且这边的房子价格普遍不贵,值得一提的是Hallett Cove,非常漂亮的一个社区,海边有不少土地面积上千,2层很新的海景豪宅,2016年我看的时候大致都在150-200万之间,而如果不是海景的,50-70万就可以买到上千平米土地的二手House,性价比非常高,但是这些地方毕竟离City距离远,只适合自住,并不适合投资,尤其是出租,基本租不出去的。


    住在City如何

    比起墨尔本和阿德莱德的City,阿德莱德的City第一更小,第二也不繁华,缺少一种现代化城市的既视感,如果说生活的便利性吧,其实和住Suburb也差不多,反正出门也都得开车,反正晚上除了酒吧饭店,也都关门,无非是如果到City上班,略微方便点而已。阿德莱德City跟悉尼和墨尔本一样,住房以公寓Apartment为主,但不同的是高品质的住宅楼并不多,所以我是不倾向于住City的。而且阿德莱德City有个很独特的景色,在City的西南角,有个很大的公墓,正对着Sturt Street,虽然老外的公墓没有国内的那么阴森,但总也不是什么愉快的景色吧,好在没有什么住宅楼是对着公墓的(除了有个酒店外),否则真变成人家买海景山景,你买墓景了。

    虽然说了半天住City不好的地方,但其实阿德莱德的City,各方面的评价倒还不错,如果到下段发的那个阿德莱德Subrub排名里看,会发现City的排名还很高,这是因为居住在这里的人群无论是收入水平还是受教育程度,都不错,而且阿德莱德City的治安比悉尼和墨尔本的好多了,也是一大加分的原因,还有,如果是以出租为主的投资性购买,那City还真是一个不错的选择,房价不高租金不低,又不愁租出去,有些一卧或者两卧的小公寓没有车位,对于出租来说,也不是什么大问题。


    最后提一下怎么比较社区,新移民的话尤其要注意,毕竟对这个城市不熟悉,选择前看看居住在这里的居民对这个区的评价还是很有帮助的,可以到http://australia51.com/suburbsRating/Adelaide/,这里是阿德莱德所有Suburb的一个综合排名,评分是结合社区数据和居民评价综合得出的,有一定参考价值,当然实地考察也是必不可少的。


     
  • 发表于:2017-06-16 00:50
  • 2 楼
  • Yancey
    阿德莱德西边是海,土地有限,因为阳光的关系(住西边早上开车去city晃眼,下班还是晃眼),所以澳大利亚几乎所有城市城市西边都是贫民区。阿德莱德好处是海岸线在西边,所以海边还是很有几个不错的区的,glenelg,henley beach,brighton等等,基本能走路到海边的都是不错的区。西边其他的区就很差了,尤其还有机场的噪声效应,所以西边房价都便宜,如果你坐公交车也会发现有很多黑人居住在西边。
     
  • 发表于:2017-06-16 10:49
  • 3 楼
  • Yancey


    以下转自网上,所提到的房价均为2014年价:


    首先放一张在网上流传很多的图,10分最高,1分最低,基本反映各区的好坏情况,但这是老图了,有些区的情况发生了很大的变化,所以参考一下就好。


    整个阿德莱德,除去最北端的Gawler(已经在芭萝莎谷的入口了)和阿德市中心外,共有17个LGAs。LGA(Local Government Association)直译过来是地方政府区,是澳洲三级政府的最后一级(前面有联邦、州二级),有点类似于国内城市里面的大区,如北京的朝阳,上海的闸北,成都的锦江。接下来就一个个梳理下。


    历史上,最早的自由民生活在东部的Adelaide Hill(阿德莱德丘陵,就是东南部那一片白色地带,全是10分,9分的区域),诸如CraferAldgateHahndorf等小镇里。随着人口的增长,这些移民的活动范围逐渐扩散至Mt Osmond、Mt Lofty下的广阔平原。两个世纪后,这片以Adelaide Hill,WalkervilleNorwoodBurnsideUnleyMitcham六市一镇为核心的区域已成为整个阿德莱德最主要的富人聚集地。沿着阿德莱德群山里蜿蜒的小路,大量豪宅隐觅其中。最便宜的Magill等区,14年房屋成交均价也超过60万,而SpringfieldCollege Park这些顶级富人区,成交均价已逼近150万,在平均房价不到50万的阿德莱德显得格外鹤立鸡群。究其原因,除了本身风景优美,青山环绕外,辖区内名校林立,也是主要原因。2014年阿德莱德排名前10的公校和私校,在这一范围的超过8成。许多亚洲家庭为子女教育,一掷千金,房价也水涨船高。



    这7个LGAs最南边的是UnleyMitcham市,从投资的角度而言,Mitcham市有两个价值洼地。一个是Daw Park及其周边,前年均价刚过50万。主要是多年前爆出土壤有化学污染,本以为已经解决,去年又有泄漏的消息传出,严重影响人气。另一个是邻近Marion东南的阿德莱德山脉南翼。它以Blackwood为核心,涵盖了Eden HillBellevue Heights等小区。从环境和学区而言,完全不输东边其他好区,Blackwood旁隶属于Unley市的Belair,有著名的观景台Windy Point Lookout,据统计是阿村求婚成功率最高的地方。该区比较明显的缺点是交通。因为都在山上,上下班高峰的时候,狭长曲折的盘山路分分钟让你不要不要,如果错开时间,还是可以愉快玩耍的。


    继续往西是West Torrens,涵盖了包括机场及周边的各个Suburb。大部分区域位于航线上,最初修了很多政府的廉租房和养老房,整体房价偏低。这些年随着政府改造工程在ThebartonPlympton等区的推进,涨势喜人,均价45万-50万左右。除了航空噪音外,大量非洲和印度移民入住Anzac Hwy两边沿线的Unit,也是一大隐忧。值得一提的是,West Torrens是阿德莱德LGA里面,市政费率第二低的,仅高于北边著名匪区Elizabeth所在的Playford市。


    West Torrens以南是广大人民群众喜闻乐见的Marion市。以Sturt为中心,从Hallett Cove的海边,一直延伸到Adelaide山脚的弗林德斯大学,包括了Marion Rd后半段的沿线各区。拥有南澳最大之一的购物广场,区域里既有像Seacombe Height这样的一线好区,也有像Sturt这样的烂区(两个挨得还很近)。房屋均价在40-45万。最近随着Marion购物中心一期扩建的完成和Aldi的入驻,西侧的Warradale的房价迎来新一轮暴涨,今年又被划为了Brighton High的学区,前几年在该区买房的人简直赚翻。


    顺着Hallett海岸线往北,是Glenelg海滩所在的Holdfast Bay市,面积很小,辖区主要是Genelg海滩南北的小区。因为海景的缘故,贵得离谱。14年Genelg的成交均价92万,其他区在70万左右。
    Holdfast Bay市北边的Charles Sturt市也是目前政府大力发展的区域,拿国内的话说,概念很多,非常火爆,尤以Bowden(48万)和St Clair(59万)为最,而Kidman Park(54万)是14年南澳房价涨幅最快的小区。传说中的越南区Woodvill(57万),Croydon(46万)也在这里,华人很多,购物方便。


    Charles Sturt的北边,从Port Adelaide沿着Grand Junction Rd往右一直到东北Northgate的狭长地带,是Enfield市的范围。阿德第一匪区Kilburn就在这里。和St Clair类似,Northgate南边的Lights View也是政府新开发的小区,但问题也和St Clair以及更早的Mawson Lakes类似,地块太小。阿德莱德绝大多数独立房屋的平均占地面积在300平米以上,但LightsView居然有低于200平米的独立屋。按平方单价算,甚至高于东区的不少豪宅。早年在此地买房的人大多后悔不已。


    Enfield市往南和往东分别属于Prospect市和Tea Tree Gully市。前者为阿德莱德典型的中产区,也有一些不错的学校,去年的独立屋成交均价56万。后者以Modbury为中心,和南边的Marion市以M44路公交连接。该区也拥有一个不亚于Marion Shopping Centre的大型购物广场,是东北的商业中心。由于距市区较远,房价相对Marion更便宜,在40万左右。


    夹在Tea Tree Gully和Burnside中间的是Campbelltown,伪富人区,均价在50万出头,略低于Prospect,靠山里的一些区如Athelstone等,也有一些过百万的豪宅,此外Rostrevor在Torrens河以南的区域,属于Norwood High的学区。所以一些亚洲家庭也选择在该区置业,作为Burnside、Norwood外的另一种选择。


    Tea Tree Gully往北,是臭名昭著的Playford和Salisbury。这些地方房价便宜,均价只有阿德莱德其他地方的一半,加上政府这些年修了很多新房子,咋一看性价比很高,但失业人口太多,治安让人头疼。不过在Salisbury有一个非常奇异的存在,Mawson Lakes。90年代的时候被重新设计开发过,打造成阿德莱德,乃至整个澳洲的示范小区,2010年前后,曾被炒到50万以上的均价。后来开发商见有利可图,不断把地分小,分割出售,现在每况愈下,均价已跌到45万以内。今天,同样的故事又在Lightsview,St Clair上演,只是换了一批演员而已。Mawson Lake也是阿德莱德最稠密的小区,是平均密度的四倍以上,比市中心每平方公里还多300多人。


    最后一个LGA是Marion以南的Onkaparinga,以Noarlunga为核心。出乎很多人意料的是,这片远离市中心的区域却拥有郊区各LGAs中最多的常住人口。在Southern Express通车后,发展更加迅速,从Seaford到Aldinga,都有购物中心在扩建。区域里的McLaren Vale是南澳仅次于芭萝莎谷(Barosso Valley)的产酒区。平均成交价在40万左右。


    最后放一张最新(2016年)的阿德莱德房价前25的Suburb排名,供大家参考:

    最新(2016年)的阿德莱德房价前25的Suburb排名

     
  • 发表于:2017-06-19 08:42
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