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澳大利亚租房市场变迁:低收入人群等同于无家可归!

[2018-11-08 23:27]

前言

传统意义上而言,我们往往会认为只有买不起房子的才会选择租房。

然而,悉尼委员会的报告告诉我们,租房成为越来越多富裕阶层的一种选择。伴随富裕租客的大量涌起,很多低收入租客的空间遭到无情碾压!

传统意义上而言,投资属性只是房子的次要属性。然而,悉尼委员会的报告告诉我们悉尼42%的社区房子出租比例高于自住比例。

悉尼和墨尔本是澳大利亚房价最贵的两个市场。理所当然,我们认为这两个城市的租房可负担性应位居全澳首位。然而现实却告诉我们霍巴特的租房可负担性已经超越悉尼。

由此得出的结论是,现实永远比想象要残酷!


一 澳洲租房现实背后的丑陋:低收入人群等同于无家可归

一直以来,澳洲报纸上时不时会发布有关租房市场的恐怖故事。但是,在租房可负担性问题日趋严重的今天,很多人对此已经见怪不怪。例如,有人租住在后院的帐篷中;一大家子挤在微型公寓中、胶囊公寓的兴起等等。

Flevell是一名19岁的女孩,目前在墨尔本从事服务生和兼职模特的工作。在房租日趋上升的墨尔本,她只能选择租住在Flemington一处房产后院的帐篷中,而就是这顶帐篷,她也需要支付每周100澳元的租金。

据统计,目前悉尼和墨尔本两地的住房成本已经超过了伦敦、纽约和洛杉矶等国际大都市。

就连房价相对便宜的首府城市,阿德莱德、布里斯班和珀斯也不甘落后,位居全球住房成本最高的城市之列。

“由此可见,澳洲的租房市场实际上已经演变成为一场可怕的危机。历经多年的快速上涨后,更是成为了一个国际笑话。对于低收入租户而言,情况无疑是雪上加霜。同时,这一群体往往容易被政府所忽视。”

就低收入租户的住房成本而言,堪培拉已经高于悉尼,同时,霍巴特也直逼悉尼。

澳洲社会福利慈善组织Anglicare发布的最新租房可负担性报告显示,租户所面临的挑战和问题日趋加剧,尤其是低收入人群。

本次报告的制定过程中,Anglicare对超过67,000户出租房产进行了走访调研。

调研结果显示,对于领取“残疾人救济金(Disability Support Pension)”的租客,可负担的出租物业仅485处。对于领取“新开始津贴 ”(Newstart Allowance)的单亲家庭,仅180处出租物业是可负担的。领取养老金津贴的租客相对稍微好一点,但是也仅仅是833处出租物业处于可负担水平内。

没有最糟,只有更糟!调研结果显示,在悉尼、堪培拉、墨尔本和珀斯,对于领取“新开始津贴 ”(Newstart Allowance)或“青年津贴(Youth Allowance)”的人群而言,可负担的出租物业几乎为零。

这种情况导致很多人陷入了绝望的境地。据统计,悉尼公寓的周中位租金已经攀升至525澳元;相比之下,最低工资却也只不过599澳元每周。

“换言之,挣最低工资的人为了应付房租,通常吃了上顿愁下顿;高昂的租金成为阻碍人们进城找工作的一大障碍。

此外,一些偏远地区的房租也在不断上涨,进而造成租金可负担性问题,再加上就业困难的问题,澳洲不平等、分配不均的问题变得越来越严重。”

在这样的背景下,租房对于低收入人群而言已经不再是“安全的避风港”。据统计,超过30%的租客面临着不同程度的租房压力。其中,绝大多数人均面临着租房安全性的问题。超过一半的租客存在如果投诉房东会被列入“黑名单”的担忧。因此,很多租客即使遭到不公平的待遇也大都会选择一言不发。

毫无疑问,眼下的澳洲正在经历一场住房危机。澳大利亚的租房现状再一次验证了真相的丑陋。在澳大利亚,房子被我们理所当然地当作一个主要投资工具;负扣税等退税机制成为了房产投资的背后推手。

对此,Anglicare呼吁建立更为平等的税收体系,对负扣税和资本利得税豁免进行限制。政府应加大社会保障性住房和经济适用房的投资,以满足低收入人群的基本住房需求。同时,我们必须对租赁法进行改革,确保租房市场的公平和安全。

如果我们继续在丑陋面前选择漠视,那么最终损害的只能是自己。


二 无关房源,只因荷包!

根据澳大利亚悉尼委员会(Committee for Sydney)提供的数据,大悉尼区超过40%的社区租户人数超过自有住房居住人数,进而推动这些地区租客成为新州选举的重要力量。

其中,悉尼租户人群所占比例最高的地区是Parramatta-Rosehill(70%),其次是Warwick Farm(67%)。

此外,在悉尼租房比例最大的十大社区排名中,内城很多地区均榜上有名,其中包括Redfern-Chippendale (65%)、Potts Point-Woolloomooloo (65 %) 和Pyrmont-Ultimo (64 %)。

悉尼委员会政策主任Eamon Waterford表示:“上述数据表明悉尼的租房者大幅上升,澳大利亚政党不能忽视这类人群的需求。在新州,住房可负担性已经上升至一个主要的问题,租房一代已经变成了一股重要的选举力量。”

Waterford说道:“越来越多的租客会寻求政府的协助,主要表现在政策确定性和租客权益保护方面。以维州为例,伴随租客选民人群的扩大,租户权利得到加强,例如更有保障的租约,和饲养宠物的能力等均得到了广泛的讨论。”

“悉尼委员会的报告指出,悉尼最具经济活力的地区,如那些汇集高附加值工作岗位的地区往往就是租客比例最高的地区。”

据其透露,越来越多的高薪专业人士认为,与其在配套设施不完善、距离上班地点远的地方购房,不如在靠近就业地、交通和服务配套设施齐全的地区租房。

报告指出:“澳大利亚正在迎来富裕租房人群的崛起。这一点和美国的发展趋势很类似。以美国为例,超过100万人口的城市中,获得超过中位收入120%的租房家庭数量呈持续上升趋势。”

与此同时,越来越多的人选择租房并不是出于必要,更多的是一种选择。

伴随富裕阶层加入租房大军,那些原本居住在内城地区但是收入相对较低的租客不得不迁往城市边缘地带居住。换言之,富裕租房人群越来越多地挤压了低收入租户的空间。

据统计,大悉尼地区目前有42%的社区租户占常住人口的比例超过50%。相比之下,租客比例最低的地区则是Woronora Heights(5%)、Glenhaven(6%)、Illawong-Alfords Point(7%)。

另外,澳大利亚统计局2016年人口普查结果显示,悉尼租房居住人口比例已经明显高于住房自有率。


三 租房最不具可负担性城市——霍巴特超越悉尼

2018年6月,全澳范围内,周租金环比持平录得429澳元。首府城市和非首府地区周租金环比持平,分别录得462澳元和356澳元。

就首府城市而言,2018年6月,悉尼和达尔文的周租金环比录得下滑,珀斯环比持平,其他首府城市环比出现上涨。其中,悉尼中位周租金录得全澳最高,达到583澳元;比排名第二贵的堪培拉(536澳元)高出了50澳元。

从租房可负担性的角度而言,霍巴特目前是最不具可负担性的首府城市,一方面,当地的居民家庭收入相对较低;另一方面,当地租金持续上涨。

过去一年,霍巴特租金涨幅超过10%,而同期的家庭收入增幅才仅为2.0%。与此相反,达尔文目前是最具可负担性的首府城市。

悉尼是澳大利亚第二大最不具可负担性的租房市场,仅次于霍巴特。

过去五年,悉尼住房中位价累积涨幅达到51.0%。相比之下,同期居民家庭收入增长仅为16.1%。过去十年,悉尼住房涨幅和同期收入增长分别为89%和42%。


END

过去二十载,见证了澳洲从买房贵到租房贵。

二十年前,澳洲首府城市的中位房价仅为当地家庭年均收入的3-4倍。二十年后的今天,房价收入比已经跃升至8倍以上,悉尼更是达到了惊人的12倍。

换句话说,要想回到20年前的水平,无非只有两种可能。一是房价下跌超过60%;二是平均收入上涨超过200%。所谓的这两种可能也只是“痴人说梦”。

仅过去十载,澳洲首府城市房价上涨82%,中位租金上涨76%,而同期收入却仅上涨40%。多少人的“澳洲梦”就此破碎。买不起房或是大概率事件,租不起房在很多人看来还是小概率事件。但是,事情的真相却是2006年至2016年期间,澳洲租房居住的人群数量从27%上升至31%。换言之,每3户家庭中就有1户需要租房居住。

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