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在澳洲买房置业的隐形风险详解

澳洲房产投资存在的隐形风险既然是投资,那么就存在着一定程度的风险。那么笔者今天就来给大家分享一下在澳洲买房置业的隐形风险。

澳洲房产投资存在的隐形风险既然是投资,那么就存在着一定程度的风险。那么笔者今天就来给大家分享一下在澳洲买房置业的隐形风险。


银行贷款比例(LVR-Loan to Value Ratio)的风险

在澳洲买房投资的人为了发挥杠杆原理,绝大多数都向银行贷款。一般银行可贷80%,有些楼盘和职业(如医生、律师等)可借90%。但随着房市和供需的变化,有时银行可能会下调贷款比率LVR。有些房型如酒店式公寓和学生公寓的贷款比例略低,有时银行只贷70%甚至60%。只要有闲余的钱,只要房子好,万一银行下调lLVR也未必是坏事。少借一些,将来就可以少还一些,因为毕竟日后要把银行的贷款都还上。


估价的风险

有时在不同的澳洲城市,根据银行对房市及楼盘地点和质量的看法,根据估价师对房市的态度(乐观或悲观),有时估价比购买的合同价低一些。如果投资者没有其他房子作抵押,要用现金成交,那么遇到估价略低的情况,就要自己往里多放些钱。只要房子地点、质量都好,购买的价格合理,即使银行的估价略低,也不用惊慌,更不用担心。如果说商业地产的估价是按照租金回报有一个固定的估值公式,住宅地产的估价基本上只反映估价师的个人观点,并不代表市价。只要有钱成交,少借一些也未必是件坏事。

澳洲的五大首府城市的房产周期各有不同。一般在处于上升期的城市里(比如目前的悉尼),银行估价有可能会相同于甚至高于买价。在处于低谷或价格回落的城市里,估价有时相同于或略低于买价。其实目前在悉尼的某些区由于房市过热、价位太高已开始出现一些估价低的情况。

如何控制这种风险呢?首先不要惊慌,也不要抱怨。投资时手头的现金留些余地。只要地点好、楼盘好,其长期的升值潜力照样很大。


空租的风险

澳洲住宅地产的空租率一般在3%左右。只要地点好,房子都可以很快租出。有时新楼盘交割时因同时上市出租的房子需要几周陆续租出,都住满后,在任何时间同时上市的房子就只有一、两套,再出租时就轻而易举,加之前一个租客搬离之前至少要给三周通知。房子长期出租及高租金的最大保证是房子本身的地点和设计、质量。


个人现金流的风险

由于澳洲房产投资是个长线投资,在一个较长的时期内人的境况可能会发生变化,生意有好有坏,工薪阶层有时会暂时丢工。但不要因此而不投资。在澳洲,只要愿意工作,即使暂时丢工,再找一份工作并不难。当一个人有需求有理由时(比如养投资房),找工就更容易些。


信心的风险

这可能是几种风险中最大的风险。这个风险控制不好,投资者就可能前功尽弃。这一风险在很大程度上受前四个风险的影响。当房价不升,当贷款、估价、出租遇到点挑战的时候,如果投资者目标不明确,缺乏心理准备,身边多消极的人,他就有可能对投资失去信心,从而选择放弃。克服这个风险的最好办法是明确投资目标,坚定对借房产投资实现财务自由的信念,提高自己的心理素质,只听有成功经验和投资结果的人的建议。

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