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在澳洲买地建房,关于建筑商的信息你需要了解多少?

在澳洲,买地建房(House and Land)一直都是一种颇受欢迎的投资方式。其中,选择建造商是一个极其重要的决定。您的新家不仅决定了您家庭现在的生活方式和需求,也决定了未来的生活方式和需求。设计精美、实施优良的房产会是能增值的资产。然而在选择建筑商这一环节,往往相对需要更多经验去把控。

在澳洲,买地建房(House and Land)一直都是一种颇受欢迎的投资方式。其中,选择建造商是一个极其重要的决定。您的新家不仅决定了您家庭现在的生活方式和需求,也决定了未来的生活方式和需求。设计精美、实施优良的房产会是能增值的资产。然而在选择建筑商这一环节,往往相对需要更多经验去把控。


买地建房 该如何挑选合适的建筑商


价格

价格是个重大的因素,应纳入考虑,但最贵或最便宜并非重点。投标项目时,选择价格明细详尽,而且多次报价都是一致的。如果相同工程但价格差异太大,就不应该考虑。

用料价格合理及工人成本稳定是很重要的,某部分成本过高或过低只会此消彼长,最终还是须付相同的成本。


沟通

与沟通良好,彼此信任的建筑商合作也是非常重要的,如果双方相处不融洽,就别聘请他们。


信誉

选择建筑商前应做好资料搜集。查核信誉纪录,追溯该建筑商在过去12个月完成的项目。推荐往往都是偏向好的方面,所以不能尽信,最重要的是建筑商与客户之间的交流,而且能够与承包商、水暖工和电工好好沟通。

过程中反复核对也是非常关键的。除了听取别人的意见,你还可以从本国工业协会(HIA)、建筑大师协会(MBA)及公平交易部(Department of Fair Trading)查核。千万别聘用无牌建筑商或没有购买家居保修保险的建筑商。


类似经验

选择拥有与你的住宅风格及面积类似建筑经验的建筑商,曾兴建购物中心的建筑商未必适合你的新家。许多澳大利亚家庭都喜欢选择原型设计(Project Homes)。基于经济规模,这类房产享有折扣优惠,便于组合及符合成本。

如果地点不适合,或者你想要增添个人特色,就应该选择定制建筑商或项目经理,但可能会提高成本及延长工程时间。


检查合同

确保一纸合同在手,仔细了解及遵循当中条款。经常听到其他人说合同在出现错误时才用得到,但事前能够遵照条款执行的话,就能够避免错误。

考虑定制工程时,你应该多与建筑商讨论,并进行实地考察,与你的建设团队最少会面一次,包括建筑商、建筑设计师、景观设计师、工程师等等。

团队需要有共同目标,并能够和谐地相处。不尊重或轻视别人只有造成工程延期、混乱、蚀损,让人痛心疾首。

买地建房 该如何控制建筑商风险


选择业绩和信誉好的建筑商

选择建筑商是买地建房中最重要的环节。现在在全澳各地,每周都可以听到建筑商破产的新闻,这显示了建筑行业的动荡,很多建筑商为了获得订单都不惜拼命降低报价,但风险和陷阱正是从这里开始。

太多的时候,投资者因为选择了报价相对更低的建筑商,却遭遇建房工期大大延误,结果不仅是要付出更高的建房成本,而且还失去了很多机会。记住,你的新房要提供7年的新房保修期。因此,要选择的不是价格便宜的建筑商,而是致力于长线发展的建筑商。

我们选择建筑商的一个原则是“最便宜的建筑商从来都不会是最好的”。选择标准一般包括:有特定住房产品的营建经验;在某一地区或住宅小区有营建经验;有稳健的财务背景。

投资房和自住房的设计装修标准和要求有所不同,对投资者来说,在两者之间找到合适的平衡点很重要,这方面最关键的就是不要过度投资。好的建筑商应该根据买家的需求和预算,就装修标准和设计方案提出合理实用的建议,具体到选用中央空调,还是分体空调等细节。很多时候,建筑商都有两个部门或团队,一个是零售业务,专门为自住房买家提供服务,另一个专门针对投资房产品,两个部门的服务标准和方式有所不同。


注意建筑合同的关键条款

同样重要的是建筑合同的拟定,这是控制风险保护买家利益的保证之一。在和建筑商签订的合同中,有几项必要条款需要注意:

  1. 工程延期赔偿条款 Liquidated damages clause:这是针对建筑商工程延期制定的对客户的补偿条款。如果建筑工期超过了合同中约定的最长期限,建筑商需要按延期天数支付赔偿金。

  2. 岩石补助 Rock Allowance:如果在施工挖掘中发现了岩石,这一条款设定了移除岩石的成本上限。如果建筑合同没有该条款,一旦施工中出现需要移除的岩石,很可能要额外支付数千甚至上万元。

  3. 固定价格合同:这是控制建房成本上限的有效策略。双方一旦签订了固定价格的建筑合同,除非出现了合同约定之外的不可预见情况,建房价格不会再有任何变动。即使有变动,也必须经买家同意。

  4. 交钥匙合同:这意味着房子交付能达到租客即可拎包入住的标准,通常要求交房时花园,车道、百叶窗甚至信箱一应俱全。如果没有在合同中就这些项目作出详尽具体的约定,投资者在交房后还需要支付额外的成本才能招租。

买地建房前 你需要了解的建筑商专业用语

在与建筑商的沟通中,往往会夹杂着不少他们自己的语言”。为此,中联在这里罗列并解释一些常用的业内名词,为你扫除沟通障碍。


Allowance 定额款项

含义:在准备报价或预算时,建筑商将对无法确定实际价格的物品进行定额评估。这包括电气,铺瓷砖,照明等等。一旦你同意合同中这些项目的定额,就表示你将在这些项目上的预定开销。同样也就是意味着,如果你改变主意想要升级产品,那么你需要支付额外的部分,显然,这将会最终影响你的预算。

所以,请确保你仔细查看Allowance项目。因为,很有可能建造商在合同条款中预估了价值1000澳币的浴缸,而你刚好于上周看中了另一款心仪的价值2000澳币的精致浴缸。


BASIX Building Sustainability Index 建筑可持续发展指数

含义:这代表建筑可持续发展指数,是新南威尔士州住宅规划进程的一部分。它旨在减少家庭的用水和能源消耗。你可以在线完成BASIX评估,如果你的方案有建筑师参与其中,他们会为你安排。总之,在开始申请许可和批准之前,你需要获得BASIX认证。


CC Construction Certificate 建造认证

含义:CC是方案商讨中最常听到的缩写词汇,是一项确保你的建筑方案符合澳大利亚建筑规范和任何其他相关标准的认证批准。当你的项目获得批准后,你将得到一个CC,然后再开始施工。CC由相关的认证机构颁发,可以是从当地议会或者是私人认证机构。


Cost-plus 工料分离

含义:这是建筑商为装修扩建项目报价最常见的方式之一。他们会根据他们的经验和知识,预估项目的成本- 然后你将支付所花费的工期成本(Cost),加上任何材料的成本(Plus)。这种报价可能比你预期的更便宜,但有时如果出现意外情况,则可能会比预期花费更多。


DA Development Application 开发申请

含义:开发申请是将你的所有规划和文档提交给你的地方议会进行规划审批。项目规模越大,这个过程一般越长,尽管大多数议会正在努力改善审批周期。你可以自行准备一个DA,但通常由专业设计人员(建筑师,建筑设计师等)筹备。

递交开发申请的费用取决于项目的规模。在新南威尔士州,它还包括议会费用,长期市政服务费和各种捐款。你可能还需要支付其他各种报告的开销(如破损报告),这些都会成为你除去支付建筑师设计之外的费用。


D&C Design and Construct 设计加建设

含义:在建筑商语言中,D&C意味着“设计和建造”,通常由同时承包设计和建造业务的住宅建筑商(如小型别墅项目建筑商)使用。


Fixed Price 一口价

含义:以固定价格的方式为工程项目报价是建筑商们采用的另一种方式。在这种情况下,它们会给你一个确定的一口价,而且只有在你决定改变方案时,这个价格才可能产生相应变动。建筑商通常只会在你有一个明确的扩建规模以及所有潜在问题都可以被预见的情况下,使用这种报价方式。相对的,如果你要建造一座全新的房子,固定报价方式则是最常见的。


PC Prime-cost items 附加浮动款项

含义:尽管大多数专业术语都显得相当枯燥,但出现在报价中的附加浮动款项却特指那些建筑中存在的“有趣味的”东西,因为附加浮动款项一般是指那些固定装置和选择性装饰配件,如瓷砖,厨房细木工和电器,地板,浴室配件,灯具等能够提升你的住宅装饰效果的部件。作为这一部分款项约束下的产品,你可以自行选择品牌样式,但需要额外支付购买,合同中仅包含人工安装部分。


文章转自Goldmate中联集团微信号(goldmate_group)

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