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建筑师解读澳洲房产开发申请审核流程

一般我们所指的小型开发,是指总建造费用低于3000万的开发项目,这一类的开发项目本地政府,也就是我们常说的council,他们是可以负责审批的项目。在2018年3月1号之后,在NSW建设里面最重要的法律(请注意是法律)《环境规划和评估法1979》有了比较大的变化。

一般我们所指的小型开发,是指总建造费用低于3000万的开发项目,这一类的开发项目本地政府,也就是我们常说的council,他们是可以负责审批的项目。

在2018年3月1号之后,在NSW建设里面最重要的法律(请注意是法律)《环境规划和评估法1979》有了比较大的变化。

(Enviornmental Planning and Assessment Act 1979,  英文简称为EPA Act 1979,想查阅详情的朋友可以点击以下link来阅读:https://www.legislation.nsw.gov.au/#/view/act/1979/203)

以下表格是小开发经常会遇到的一些条款,它们以前的号码和现在的条款号码:

开发申请的流程:

在2018年3月1号之后,开发流程也有所改变了,借用Willoughby Council的DA流程图来解释一下:


开发申请的审批:

Council对于开发申请,也就是我们俗称的DA,他们的审核报告关注点如下:

1. Purpose of Report。

报告书的目的列举出这个开发申请是到底做什么的,例如:Development Application for demolition of an

existing dwelling and construction of a new two storey dwelling at xx,

xxxx road, Willoughby

(此开发申请为拆了现有房子,原址建造一个新的两层房子,地址为xx号,xxxx路,Willoughby。


2. Evaluation 审核。

这是Council官员对于这个审核的建议。

他们根据LEP,DCP里面的条款对开发申请的设计进行审核,这里阶段还会有一些关于这个地块以前的一些历史背景的研究,还有景观(对本地树木)的分析,内部讨论的记录,最后才是结论,也就是本文的列表中提到的Section4.15 

Evaluation 审核(旧规范里的Section 78C)。


3. 审核图纸的盖章。council 如果开发申请,那么所有开发申请的图纸都会被罗列出来,然后council 都会在上面盖章的:


4. 在开发的施工申请之前。通常来说,Council

即使通过了开发申请,他们都会列明一些条款条例需要申请者注意的,例如:要保护某几个大树、车道的补充材料、给本地基建提供的贡献费(以前的Section

94或94A, 现在的Section 7.11, 7.12),Sydney Water的费用,景观设计的细化图纸等等。


5. 申请入住证明所需条件。这里通常包括了:消防的要求,BASIX 的证书,山火的保护结构(在山火保护区内的建筑构件要求),污水处理,雨水再利用系统,植物的种植要求等等。

以上是Council 对于一个开发的审核总结报告。下面举例说明一下Council 对于设计的审核标准:


Council

对于一个开发的申请是根据LEP 和DCP 里面的条款来进行审核的,这个审核的标准每个Council 不太一样,甚至不同的officer

有时候也不太一样。例如上表所示,这个开发申请的可建面积已经超过了容积率的要求,多了大约4.4平米(大约2个小卫生间的面积),审核官员已经注意到了这个,但是对他来说这属于一个可接受的范围,因为按容积率来说只是增加了0.05:1。另外一点就是限高,设计图里的限高并不完全满足DCP的要求。

审核官在表格里增加了note 1 和2,然后解释了为什么他觉得即使不完全满足条款,但是还是可以通过的原因。

这个在其他开发里也有类似的情况:

一个是建筑占地比例超过了6.2%,另外一个是前院的退缩部分超过了7.5m退缩的要求,但是审核官员也同意了要求。

笔者在这里还是要提醒一下,并不是所有官员都会同意的,还是要每个案例来分析处理的。在审理里,官员还是会列出来他觉得可以通过的原因的。


总结:

每个开发,无论是大还是小,政府的审批流程还是非常的严谨的,每一张设计图,里面的数据分析,审核官员都会详细检查、审核,有时候他们也会网开一面,这里面的尺度把握一定要注意好分寸。最好的方法就是在递交开发申请之前先来一次Pre-DA 会议,了解一下审核官的尺度。

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