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银行全面停止海外贷款?不能交割房产?你还有这三个选择

最近几天银行贷款进一步一步收紧的消息,让已经签好购房合同但还没有办理交割的客户心里也一紧一紧的。除了有打算一次付清全款的实力买家,绝大多数人在这种情况下的第一反应,就是立刻想办法甩掉这个烫手的山芋。最直接的方式是通过买家律师向卖家提出由于经济/贷款困难无法履行合同交割,请卖家同意解约并退还首付。遗憾的是,新州购房合同通常并不能由于买家未能得到银行贷款而解约。我们在以前的文章中讨论过新州合同买方违约的经济责任,即卖家通常至少可以没收10%首付或追讨10%首付未付的部分;并且,如果再次出售价格差距如果大于10%金额的话,卖家还可以继续向买家追讨超出的部分。因此可见卖家主动解除合同的动力非常小,而很有可能是直接宣布买家违约,以最大限度地保护卖家利益。在目前房贷市场一片风声鹤唳的

最近几天银行贷款进一步一步收紧的消息,让已经签好购房合同但还没有办理交割的客户心里也一紧一紧的。

除了有打算一次付清全款的实力买家,绝大多数人在这种情况下的第一反应,就是立刻想办法甩掉这个烫手的山芋。最直接的方式是通过买家律师向卖家提出由于经济/贷款困难无法履行合同交割,请卖家同意解约并退还首付。

遗憾的是,新州购房合同通常并不能由于买家未能得到银行贷款而解约。

我们在以前的文章中讨论过新州合同买方违约的经济责任,即卖家通常至少可以没收10%首付或追讨10%首付未付的部分;并且,如果再次出售价格差距如果大于10%金额的话,卖家还可以继续向买家追讨超出的部分。

因此可见卖家主动解除合同的动力非常小,而很有可能是直接宣布买家违约,以最大限度地保护卖家利益。

在目前房贷市场一片风声鹤唳的局面下,如果真的预见到将会发生无法交割的情况,作为买家的你,应该首先搞清楚有哪些方式可以在settlement之前转手,每一种方式涉及的手续税费等等。

敲黑板,你们想知道的交割前转售方式大全来了(同样适用于热门的楼花转售)。


1、终止原有合同,然后再签一份新的合同

适用于卖家同意终止合同,转售给和买方没有亲戚/血缘/夫妻关系人士的情况。

如果买家已经寻找到一个潜在的下家买家;买家可以向卖家提出要求,因为财政困难或其他因素导致自己无法完成这个合同。买家需要得到卖家的许可是否可以终止合同。

这种方法取决于卖家是否同意,如果卖家同意终止合同,那买家跟卖家之间的合同就失效,卖家会跟下一个买家签订一份新的合同,通常价格和条件都不变;但是卖家可能或可能不会要求加价。

这种情况下,第一个买家不需要交印花税,印花税由第二买家承担,最后的过户名将会是新的买家。而第一买家最初支付的10%首期款,在终止合同的同时就会由卖家律师从信托账户中退还给第一买家。

关于卖家与第一买家的解约合同也是有门道的,有时候,卖家并不是完全解除第一买家的责任,如果第二买家也不能交割的话,卖家还是可以追究第一及第二买家的责任。虽然这种情况比较少见,但还是要和你的律师仔细确定相关条款。


2、On-sale

适用于第一买家希望在成交前加价转售的情况。

这种方式是买家自己的合同继续进行,不过买家找到了一个新的下家购买自己的物业,那么买家可以出一份新的合同。在新的合同中,原本的买家成了卖家,合同价格可以由原本的买家定。

在有合同条款限制的情况下,买家在找销售代理出售房产前必须得到卖家的同意,最后成交也需要三方同时在场完成。当然如果合同条款中完全没有提是否需要卖家同意,即,没有限制,买家可以在第一时间联系销售代理出售事宜。

在这种情况其实涉及到两个合同,原买家需要跟买家先成交这个物业(合同一),然后再过户给下家(合同二);原买家需要交一次印花税,下家也需要按照新的合同交印花税;第一个买家向卖家支付了10%的首期款,第二买家则需要向第一个买家支付10%的首期款。

这两份合同的交割需要三方同时同地点进行,物业会最终过户到第二买家名下。第一个买家的合同义务直到最后三方同时同地点成交后才解除。


3、直系亲属间转名 (Section 18 (3) of Duties Act 1997 NSW)

这种方式适用于买家自已无法贷款,但是亲戚或朋友可以贷款并且愿意接手房产的情况,并不需要事先征得卖家的同意。

根据新州税法第18条第3款,在房产成交时,过户文件上可以把受让人的名字换成自己的直系亲属(比如配偶,父母,兄妹,子女等)。转让方需要写Statutory Declaration(由律师来准备)。

在这种情况下,买家只需要交一次印花税,而买家的亲属只需要交$10印花税。

买家需要准备能证明和亲属的关系的证据,如出生证公证件(上面要显示父母的名字),关系公证件或结婚证等;如果是配偶(含同居配偶)的关系,需要有证据证明在合同签定的时候配偶关系已经存在了。此外转让方需要做statutory declaration和directions (由律师准备这两个文件),需要在律师或太平绅士面前签字,境外客户需要到澳驻中国领/使馆签字。

另外,新加入的亲属也需要提供护照公证书或澳大利亚律师,太平绅士或领事认证过的护照复印本。

在做好这一系列手续后,虽然届时合同首页上的买家名字不变,在做银行贷款的时候就直接以亲属的名义申请,并且在申请的同时向银行提供已经签好的一系列转名文件。


这里还有其它一些你可能需要知道的信息: 

关于印花税

在第一种情况下即使买家已经交了印花税,如果合同作废的情况下印花税可以退回;在第二种情况下买家的印花税是免不了的,并且下个买家也要交印花税(已第二个合同价计算);在第三种情况下买家依然需要按时交印花税,不过买家的亲属只需要交$10印花税。

请注意,新南威尔士州政府在2016年6月21日宣布从当日起,无论以上哪一种方式,如果新买家是海外人士,即不是澳大利亚公民或澳大利亚永久居民(永久居民在转名当天的之前一年需要在澳大利亚住满200天),政府会额外征收房价的4%印花税。

如果您是使用第3种方式(直系亲属之间转名),而原有买家已经交了额外征收的4%印花税,那如果直系亲属还是海外人士,就不需要额外多交4%印花税。


关于海外投资管理局批准(FIRB)

如果加名字,更改名字或更换比例涉及海外人士(即不是澳大利亚公民,澳大利亚永久居民或纽西兰公民),是需要申请FIRB海外投资管理局的批准。

如果房子或土地价格是一百万以下,FIRB申请费是$5,500。如果是一百万以上,价格会逐渐增加。


关于增值税

如果原买家因卖房或转名字而有得到盈利,澳大利亚是需要交增值税的,详情请咨询会计师。 


关于过户后转名

在房子成交过户后再转名字,其中一方还建在时转名字是要另交多一笔印花税的(按转移时市价来算)。另外,除非是自住房,还有增值税需要交。


关于遗产继承

我们不能预测政府在未来会不会有遗产税, 但继承会有一定的费用,例如律师费还有法庭申请处理遗产费用。另外也要考虑增值税是否需要交 (尤其是受益人是海外人士的情况)。


希望以上说明有所帮助,请您选择最适合您的方式并告诉您的律师。

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