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如何用投资房合理避税?

最近两年澳洲房市的火热,相信让很多人投资客都尝到了早买房的甜头,也让许多犹豫不决的人捶胸顿足、悔不当初。如今无论是乘车还是吃饭,总能听到有人在聊房子。不是哪个区又涨了多少,就是谁谁谁的房子赚了多少钱,似乎大家的关注点一直是在房子的增值。但是今天,我要给大家讲讲投资房的另一个作用—负扣税。AustralianTaxationSystem(澳大利亚税务系统)在澳洲管理税务的政府部分是ATO。澳洲政府和大部分发达国家一样,最最重要的收入来源就是税收。澳洲的税收有很多,最主要的就是个人收入所得税、公司税以及交易税等等。而其中每个税种所占的比例分别是多少呢?请看下面的图表。是的!你没有看错!个人所得税占了将近一半!辛勤上班的你,现在是否有点不爽啊,发现原来澳洲的高福利是靠你来养的。

最近两年澳洲房市的火热,相信让很多人投资客都尝到了早买房的甜头,也让许多犹豫不决的人捶胸顿足、悔不当初。如今无论是乘车还是吃饭,总能听到有人在聊房子。

不是哪个区又涨了多少,就是谁谁谁的房子赚了多少钱,似乎大家的关注点一直是在房子的增值。但是今天,我要给大家讲讲投资房的另一个作用—负扣税。

Australian Taxation System(澳大利亚税务系统)

在澳洲管理税务的政府部分是ATO。澳洲政府和大部分发达国家一样,最最重要的收入来源就是税收。澳洲的税收有很多,最主要的就是个人收入所得税、公司税以及交易税等等。而其中每个税种所占的比例分别是多少呢?请看下面的图表。


是的!你没有看错!个人所得税占了将近一半!辛勤上班的你,现在是否有点不爽啊,发现原来澳洲的高福利是靠你来养的。没关系,我们接着往下看。每个在澳洲工作的人都有报税的义务,至于每年需要交多少税,就是根据你的当年收入来决定的了。下面的图表就是澳洲的税率。


相比与大部分发达国家,澳洲的税率不算低。看到这张税率图表,你一定认为那占政府总收入近一半的个人所得税是由高收入的人群主要提供的吧,因为他们要交高至45%的税率。但是,事情并不是你想的那样。

Net tax payable by company income size, 2009-10


事实是,收入在$35000-$80000的人,在个人所得税的贡献是最大的,多达38.6%!我已经可以想象现在看文章的你有多不开心了。原来你家边上的公园,办公室外面的绿化,还有新年你排队挤破头进入情人港看的烟花,都是你自己花钱买的!

但是,现在有一种很简单的方式,能让你从那38.6%脱离出来。那就是投资房的另外一个作用—负扣税。

Tax Deduction(扣税)

Tax Deduction是澳洲税务系统中允许个人减少Taxable income的一种方式。基本上,在一个财政年内,跟增加收入有关的所有支出都能作为Tax Deduction。投资房作为你的投资项目,与之相关的支出自然就可以用作Tax Deduction

你的投资房的利息支出、管理费、水费、council rate都可以视作是你的支出。这就是为什么很多高收入的人,例如医生、律师、注册会计师等等,他们会把投资房的贷款额度提高至85%甚至到达95%

在这样的情况下,由于贷款额度高,基本的租金是无法cover住所有的支出的。看似他们的投资房是需要每个月贴钱进去,而实际上那些贴出去的钱,可以全部用来做负扣税,在税务上给他们剩下一大笔钱。然后房子还每年在增值!

对于普通上班族的收入来说,也许比较难达到贷款80%以上的条件。但是朋友们不要担心,因为投资房负扣税的大头在这—折旧。折旧的意思简单来说就是你把一个新的完整的房子出租出去,由于租客的使用,你的房子会有些“损耗”。

ATO允许把这些“损耗”算成你每年的支出。折旧率大概在1.5%4%不等,根据每个房产的不同情况有所区别。也就是说,一个80万的房子,每年可以做的折旧是1200030000不等。

换句话说,假如你的工资是每年65000,一个价值80万的投资房就能给你做到高达30000的负扣税,那么你的收入就只有35000,你的个人所得税会减少一大笔!重点在于,实际上你并没有损失任何的cash,仅仅只是去做一份折旧报告而已!而你的房子还是在不停的升值!

下面的图表会给大家一个简单的展示,是做了一个无折旧和有折旧的投资房(大约价格在45万)对税务的影响。

 


如果没有投资房的话,75000年薪的你需要支付15922的个人所得税,而一个价值约45万的投资房就能省下5000的税。如果是按照现在的均价,在悉尼100万的房子能省的税就更多了!这就是投资房的另外一个魅力。

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